작년에만 두 번 경매·공매로 나온 오피스텔, 6번째 유찰 최저가 1억 4,310만원 (2026-0800-043793)
인천 미추홀구 숭의동, 지상 17층 "클래시아아파트" 602호입니다. 공부상 용도는 오피스텔입니다.
그런데 감정평가서를 열어보니 재미있는 사실이 하나 있었습니다. 같은 건물, 같은 전용면적(84.77㎡)의 다른 호실이 작년에만 두 번 경매·공매로 나왔습니다. 12층 1202호는 2025년 8월 경매, 17층 1702호는 2025년 4월 공매였습니다.
이번엔 6층 602호 차례입니다. 5번 유찰을 거쳐 지금은 6회차, 최저가 1억 4,310만원(감정가의 59.1%)까지 내려왔습니다.
어디에 있는 물건인가
정확한 번지(숭의동 294-35)는 지도 서비스에서 도로명 단위까지만 잡혀, 장천로 일대 수준으로 표시했습니다.
감정평가서에는 "미추홀구청 남서측 인근, 용현2동행정복지센터 북동측 인근"으로 위치가 나옵니다. 북서측 근거리에 수인분당선 숭의역이 있습니다.
현관 사진에는 "602" 표지판과 디지털 도어락이 선명하게 찍혀 있습니다. 온비드가 올린 사진과 실제 호실이 일치한다는 뜻입니다.
물건정보 — 그리고 같은 건물의 이력
- 소재지: 인천 미추홀구 숭의동 294-35외 클래시아아파트 제6층 제602호
- 전유면적 84.77㎡(25.6평), 공용면적 48.04㎡, 대지권 13.74㎡, 전유율 63.8%
- 준공: 2019.11.05, 철근콘크리트구조, 지하3층/지상17층
- 감정평가액: 2억 4,200만원(2026.7.30 기준, ㈜감정평가법인 대일감정원)
- 근저당권·전세권·지상권·압류: 감정평가서 기준 해당사항 없음
- 매도자: 교보자산신탁(주), 신탁공매 / 공매관리번호 2026-0800-043793
감정평가서 PDF는 이번엔 텍스트 추출이 정상 작동했습니다. 그래서 물건 설명 상당 부분을 원문에서 직접 확인했습니다.
원문에는 같은 건물의 다른 호실 이력도 나옵니다. 12층 1202호(84.77㎡)는 2025년 8월 4일 기준 경매 목적 감정가 2억 5,000만원, 17층 1702호(84.77㎡)는 2025년 4월 4일 기준 공매 목적 감정가 2억 3,100만원이었습니다.
한 건물에서 같은 평형이 1년 새 세 번째로 법원경매·공매 시장에 나온 셈입니다.
가격 구조 — 6회차까지 오는 동안
1회차(8월 25일 개찰) 최저가는 감정가 그대로인 2억 4,200만원이었습니다. 이후 4회차까지 전부 유찰이 확정됐습니다.
5회차는 9월 21일 입찰, 9월 22일 개찰로 아직 결과가 나오지 않았습니다. 최저가는 1억 5,890만원(65.7%)입니다.
이 글이 다루는 6회차는 9월 29일 입찰, 9월 30일 개찰이고 최저가는 1억 4,310만원(59.1%)입니다. 2회차부터 매 회차 직전 회차의 약 90%씩 규칙적으로 떨어지는 구조입니다.
실거래와 비교하면
국토교통부 실거래가에서 "클래시아아파트" 단지명이 일치하는 거래를 전수 조회했습니다. 최근 1년(2024.10~2025.9) 중 3건이 있었고, 전부 2025년 3~4월이었습니다.
84.25㎡ 두 건이 이 물건(84.77㎡)과 면적차 1㎡ 이내로 가장 가깝습니다. 그런데 이 두 건의 가격이 1억 9,400만원과 1억 4,890만원으로, 일주일 사이(3.19.→3.26.) 23%나 차이가 납니다. 사유는 확인하지 못했습니다.
6회차 최저가(1억 4,310만원, ㎡당 169만원)는 이 실거래 최저 단가(㎡당 177만원)보다도 낮습니다. 감정평가서가 제시한 현재 가격수준(㎡당 280만~290만원)과 비교하면 58~60% 수준입니다.
다만 가장 최근 실거래가 2025년 4월로, 지금(2026년 9월)까지 1년 넘게 이 단지의 새 거래 기록이 없다는 점은 감안해야 합니다.
공고문·감정평가서에 적힌 인수조건
온비드 물건상세 API와 감정평가서가 공통으로 밝힌 인수조건 문구입니다.
전입세대, 임차인, 거주자 명도책임은 낙찰자(매수자)에게 있습니다.
감정평가서에는 조금 더 구체적인 사실이 있었습니다. 주민센터 조사(2026.7.29) 결과 이 호실을 주소지로 등록한 전입세대가 1세대(세대주 조**, 전입일 2020.2.24) 있습니다.
다만 임대차 계약 여부, 보증금, 대항력 유무는 조사 항목에 나오지 않았습니다. 실제 점유자와 임대차 관계는 현장·등기부에서 직접 확인이 필요합니다.
관리비는 체납이 없는 것으로 관리사무소가 탐문 확인(2026.7.30)했습니다. 등기사항전부증명서에는 신탁주의사항이 2025년 3월 18일자로 부기돼 있어, 신탁원부까지 함께 확인하는 게 좋습니다.
일정·계약조건
- 6회차 입찰: 9.29.(화) 10:00~17:00, 개찰 9.30.(수) 09:00, 최저가 1억 4,310만원(59.1%)
- 입찰보증금: 최저입찰가격의 10%(6회차 기준 1,431만원)
- 대금 납부: 일시불, 매매계약 체결일로부터 30일 이내
- 부가가치세: 낙찰대금과 별도로 건물가액(1억 6,940만원)의 10%, 약 1,694만원 추가 부담
- 자격 제한: 없음(모든 온비드 회원 입찰 가능)
정리
클래시아아파트는 2019년 준공된 17층 오피스텔로, 같은 84.77㎡ 평형이 1년 새 세 번(2025년 4월 공매, 2025년 8월 경매, 이번 공매) 경·공매 시장에 나왔습니다.
6회차 최저가는 실거래 최저 단가보다도 낮은 수준까지 내려왔지만, 감정평가서 기준 실거래는 1년 넘게 갱신되지 않았습니다.
전입세대 1세대가 있다는 사실은 확인됐지만, 임대차 관계와 대항력 여부는 이 자료만으로는 알 수 없었습니다.
입찰 전 체크리스트
- 현장 방문 — 실제 거주 여부, 관리 상태, 건물 공실률을 직접 확인
- 등기부등본·신탁원부로 신탁 조건과 권리관계 재확인
- 전입세대(조**)의 임대차 계약·보증금·전입일 기준 대항력 여부를 주민센터·현장에서 직접 확인
- 낙찰가 외 부가가치세(약 1,694만원)를 자금 계획에 포함했는지 재확인
- 입찰 전날 온비드에서 최저가·일정 변동 여부 재확인
자주 묻는 질문
Q. 1억 4,310만원이 실제 낙찰가인가요?
A. 아닙니다. 이건 6회차 "최저입찰가"이고, 공매는 최고가방식이라 실제 낙찰가는 이보다 높을 수 있습니다. 입찰보증금 10%(1,431만원)도 별도로 준비해야 합니다.
Q. 오피스텔인데 왜 사람이 사나요?
A. 감정평가서상 공부(公簿)의 용도는 오피스텔이지만, 실제로는 주거용으로 쓰이는 사례가 많습니다. 이 물건도 전입세대 1세대(2020.2.24 전입)가 주민센터 조사에서 확인됐습니다.
Q. 세입자가 있나요?
A. 온비드 API와 감정평가서 모두 "전입세대, 임차인, 거주자 명도책임은 낙찰자에게 있다"고만 공시하고 있습니다. 전입세대 1세대는 확인되지만, 임대차 계약·보증금·대항력 여부는 나오지 않아 직접 확인이 필요합니다.
Q. 부가세는 얼마나 더 내야 하나요?
A. 건물가액(1억 6,940만원)의 10%, 약 1,694만원을 낙찰대금과 별도로 부담해야 합니다. 토지가액(7,260만원)에는 부가세가 붙지 않습니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 대법원 법원경매정보에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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