8월에 1억7,500만원 팔린 아파트, 공매 최저가는 1,899만원입니다 (2026-00055-001)
충청북도 증평군 증평읍 장동리, 형석고등학교 남서측 인근에 있는 18층 아파트입니다.
이 단지 103동 7층 704호가 지금 온비드 압류재산 공매로 나와 있습니다. 이번 회차(9/16 마감) 최저가는 1,899만원입니다.
그런데 같은 단지, 같은 59.95㎡ 매물이 지난달 26일 1억7,500만원에 실제로 팔렸습니다.
공매 최저가가 최근 실거래의 약 11% 수준이라는 뜻입니다. 왜 이렇게까지 내려왔는지, 감정평가서와 온비드 공시자료를 직접 확인했습니다.
증평읍 장동리, 형석고등학교 인근
본건은 형석고등학교 남서측 인근에 있습니다. 감정평가서 첨부 위치도로 확인했습니다.
감정평가서 첨부 광역위치도 — 붉은 원이 본건 위치(증평읍 일대)입니다.
상세위치도 — 붉은 원 안 단지에서 103동이 본건입니다.
2015년 5월 준공된 18층 철근콘크리트 아파트입니다. 사진은 103동 현재 모습입니다.
물건정보
- 소재지: 충청북도 증평군 증평읍 장동리 930 (도로명: 북부두름길 80)
- 동·호수: 대성베르힐리오파크아파트 제103동 제7층 제704호
- 전용면적: 59.95㎡ (대지권 35.0782㎡)
- 준공: 2015년 5월 22일 (철근콘크리트구조, 지상 18층)
- 감정가: 2억 1,100만원 (기준시점 2026.2.9)
- 공매 종류: 압류재산 공매 (위임기관: 증평군청)
704호 현관입니다. 호수 표기로 실제 호실을 확인했습니다.
감정평가서 첨부 호별 배치도 — 103동 7층 701~705호 중 704호(기호 가) 위치입니다.
10회 연속 유찰, 그리고 회차 공백
이 물건은 4월 30일부터 7월 16일까지 10회 연속 유찰하며 감정가 100%에서 10%까지 정확히 내려왔습니다.
회차마다 정확히 감정가의 10%p씩 낮아지는 압류재산 공매 특유의 저감 방식입니다.
이후 026회부터 031회까지 6개 회차 구간은 이번 목록에 자료가 없어 확인하지 못했습니다. 추측하지 않았습니다.
자료가 다시 나오는 032회(9/3)는 025회와 같은 2,110만원으로 재유찰했고, 지금 진행 중인 033회(9/14~16) 최저가는 1,899만원(감정가의 9%)입니다.
그런데 같은 면적이 8월에만 5번 팔렸습니다
국토교통부 실거래가에서 같은 단지·같은 전유면적(59.95㎡) 거래를 찾아봤습니다. 단지명·법정동·면적이 완전히 일치하는 거래만 골랐습니다.
올해 8월에만 같은 면적이 5건 거래됐습니다. 가장 최근은 8월 26일, 6층 매물이 1억7,500만원에 팔렸습니다.
그런데 지금 공매 최저가는 1,899만원입니다. 가장 최근 실거래의 약 11% 수준입니다. 거래가 활발한 단지인데도 공매 값은 계속 내려가고 있는 겁니다.
감정평가서 자체에도 이 단지 거래사례·공매선례가 여럿 실려 있습니다. 108동 1605호(59.95㎡)는 작년 6월 2억1,000만원, 103동 701호는 재작년 11월 법원경매로 1억9,000만원에 낙찰된 기록이 있습니다.
그런데 왜 이렇게 안 팔릴까요
등기부에는 2025년 1월 9일 설정된 권리(배당요구액 약 6억9,500만원)를 포함해 압류 2건이 더 올라 있습니다.
이 물건에 배당을 요구한 채권자는 임차인을 포함해 5명, 신고액 합계는 단순합산으로 약 9억6,200만원입니다. 감정가(2억1,100만원)의 4.6배에 이릅니다.
이 금액은 공매 대금에서 순위에 따라 배분되는 절차일 뿐, 낙찰자가 그대로 떠안는 빚은 아닙니다.
더 눈여겨봐야 할 건 임차인입니다. 2024년 5월 24일 전입한 임차인이 있고, 보증금 1억7,000만원 전액을 배당요구했습니다.
온비드 공시자료(매수인 유의사항)엔 이렇게 적혀 있습니다.
본건은 권리신고 및 배분요구한 임차인이 임차보증금 전부를 배분 받지 못하는 경우 매수인이 인수부담할 수 있으므로 사전조사 후 입찰 바람
입찰자 책임 하에 임대차 권리관계, 임차인의 대항력 여부, 관리비 미납여부 등 반드시 사전조사 후 입찰 바람
임차인 전입일(2024.5.24)이 등기부상 권리 설정일(2025.1.9)보다 8개월 이상 앞섭니다. 대항력 여부와 실제 인수 부담액은 온비드 공개 자료만으로는 확정할 수 없어, 직접 확인이 필요합니다.
원문 공고문 PDF는 이번 물건 상세 API에서 확인하지 못했습니다. 위 인용문과 이 글의 수치는 온비드 입찰상세·감정평가서 API가 공시한 값입니다.
입찰 조건
- 입찰기간: 2026.9.14(월) 14:00 ~ 9.16(수) 17:00
- 배분요구종기: 2026.4.13 (임차인 배당요구는 1.21로 종기 이전 신청)
- 위임기관: 증평군청 / 집행기관: 한국자산관리공사
- 입찰보증금·잔금납부기한 등 세부 조건은 온비드 공고문 원문에서 직접 확인이 필요합니다
배분요구종기는 이미 지났고, 임차인은 그 전에 배당을 신청해 둔 상태입니다. 실제 배분 결과는 낙찰 이후 절차에서 확정됩니다.
정리하면
감정가 2억1,100만원짜리 증평 아파트가 11회 유찰 끝에 최저가 1,899만원(9%)까지 내려왔습니다.
같은 단지 같은 면적은 8월에만 5번, 1억5,000만~1억7,600만원에 거래됐습니다. 거래가 끊긴 단지가 아닙니다.
그런데도 안 팔리는 이유는 9억 원대 배당요구와 보증금 전액을 배당요구한 선순위 임차인에 있어 보입니다.
입찰 전 체크리스트
- 임차인 보증금 1억7,000만원의 대항력 여부와 실제 인수 부담액 — 온비드 사전조사·현장 확인으로 직접 확인
- 배분요구 5건(약 9억6,200만원)의 배분 순위와 낙찰자 부담 여부 — 집행기관(한국자산관리공사)에 직접 문의
- 관리비 체납 여부 — 온비드 유의사항에 명시된 항목, 명도 전 반드시 확인
- 회차번호 025→032회 사이 공백 구간에 무슨 일이 있었는지 온비드·집행기관에 확인
- 입찰 전날 최저가·일정 변동 여부 재확인
자주 묻는 질문
Q. 이 아파트, 정말 1,899만원에 살 수 있나요?
A. 이번 회차(9/16 마감) 최저입찰가는 1,899만원이 맞습니다. 다만 보증금 전액을 배당요구한 임차인이 있어 배당이 전액 이뤄지지 않으면 낙찰자가 그 차액을 인수부담할 수 있다고 온비드가 안내하고 있습니다.
Q. 같은 단지가 8월에 1억7,500만원에 팔렸는데 왜 공매는 이렇게 싼가요?
A. 실거래는 활발하지만, 이 물건엔 배당요구액 합계 약 9억6,200만원과 보증금 전액 배당요구 임차인이 얽혀 있습니다. 시세가 아니라 권리관계 때문에 유찰이 이어진 것으로 보입니다.
Q. 9억6,200만원을 낙찰자가 떠안는 건가요?
A. 아닙니다. 배분요구는 공매 대금에서 순위에 따라 나눠 받는 절차이지 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다. 다만 임차인 보증금 중 배당받지 못하는 부분은 낙찰자가 부담할 수 있어 이 부분만 별도 확인이 필요합니다.
Q. 공고문 원문을 다 확인한 건가요?
A. 아닙니다. 이번 물건은 상세 API에서 공고문 PDF를 찾지 못해 감정평가서 원문과 온비드 입찰상세 API가 공시한 구조화 값만 확인했습니다. 입찰 전에는 온비드 사이트에서 원문을 직접 확인해야 합니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 대법원 법원경매정보에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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