세금 때문에 나온 공매인 줄 알았는데, 신탁회사가 판 거였습니다 — 온비드 11,926건 중 35.8%의 정체
'공매'라고 하면 보통 세금을 못 내서 나라가 대신 파는 물건을 떠올립니다. 틀린 말은 아닙니다. 다만 온비드(한국자산관리공사가 운영하는 공공자산 처분 통합 플랫폼)에 올라온 부동산이 전부 그런 물건은 아닙니다.
저희가 수집·보관 중인 온비드 부동산 매각 물건 11,926건 전체를 '재산구분'으로 나눠봤습니다. 세금 체납으로 캠코가 집행하는 압류재산은 7,661건(64.2%) 이었고, 나머지 4,265건(35.8%)은 신탁회사나 은행이 매각을 의뢰한 기타일반재산이었습니다. 셋 중 한 건은 세금과 무관했다는 뜻입니다.
'재산구분'이 다르면, 그 물건을 판 이유 자체가 다릅니다
온비드 공고에는 반드시 재산구분이라는 항목이 있습니다. 저희가 데이터로 확인한 범위에서는 크게 두 가지였습니다.
압류재산은 세무서나 지방자치단체가 세금을 못 걷은 소유자의 재산을 압류하고, 그 처분을 한국자산관리공사(캠코)에 맡긴 물건입니다. 체납 세금을 회수하는 게 목적이라 공고문에 신청기관(세무서·지자체)이 따로 적혀 있습니다.
기타일반재산은 결이 완전히 다릅니다. 신탁회사가 소유자(위탁자)와 신탁계약을 맺고 담보로 가지고 있던 부동산을, 계약에 따라 처분하는 경우가 대부분입니다. 이걸 흔히 '신탁공매'라고 부르는데, 신탁회사 자체 홈페이지뿐 아니라 온비드를 통해서도 올라옵니다. 은행이나 신용협동조합이 담보로 가진 부동산을 직접 매각 의뢰하는 경우도 여기에 섞여 있습니다. 세금 체납과는 아무 상관이 없습니다.
온비드 11,926건, 재산구분별로 나눠봤습니다
압류재산 7,661건은 집행기관이 예외 없이 전부 한국자산관리공사였습니다. 반면 기타일반재산 4,265건의 매각의뢰기관 이름을 세어보니, '신탁'이 들어간 회사가 3,295건(27.6%)으로 가장 많았고, 은행·신용협동조합·수협·농협 등 금융기관이 958건(8.0%), 나머지 12건은 주택도시보증공사(HUG)·산림조합 같은 기타 기관이었습니다.
즉 '기타일반재산' 안에서도 넷 중 셋은 신탁회사가 판 물건이었습니다. 케이비부동산신탁, 대신자산신탁, 무궁화신탁, 신영부동산신탁, 우리자산신탁, 교보자산신탁, 코리아신탁, 신한자산신탁 등 여러 신탁회사 이름이 매각의뢰기관란에 그대로 찍혀 있었습니다.
온비드 화면에선 똑같아 보이는 두 물건
전남 목포시 상동의 호반리젠시빌아파트(관리번호 2024-09657-016, 감정가 1억 3,100만 원)는 서광주세무서가 신청하고 한국자산관리공사가 집행하는 압류재산입니다. 공고문에 신청기관과 집행기관이 각각 적혀 있어, 왜 이 물건이 공매로 나왔는지 바로 확인할 수 있습니다.
경기 안산시 선부동의 다세대주택(관리번호 2026-0600-032443, 감정가 1억 8,000만 원)은 주식회사 무궁화신탁이 매각을 의뢰한 기타일반재산입니다. 세금 체납과는 무관하게, 신탁계약에 따라 신탁회사(수탁자)가 처분하는 물건입니다. 둘 다 온비드 화면에서는 '공매 물건' 하나로 똑같이 보이지만, 왜 매물로 나왔는지는 전혀 다릅니다. 두 건 모두 지분·법정지상권·유치권 같은 특수 표시는 없었습니다.
입찰 전 이렇게 확인합니다
- 온비드 물건 상세 화면에서 '재산구분'(압류재산/기타일반재산 등) 항목을 먼저 확인합니다. '공매니까 다 압류재산이겠지'라고 넘기지 않습니다
- 재산구분이 기타일반재산이면 매각의뢰기관(수탁자·소유기관) 이름을 확인하고, 신탁 물건이면 신탁원부·우선수익자 구조를 등기부등본에서 따로 확인합니다
- 압류재산이면 신청기관(세무서·지자체)과 체납 관련 공고 문구를 읽고, 전 소유자의 다른 권리관계(세금 외 근저당 등)가 남아있는지 등기부로 별도 확인합니다
- 재산구분과 무관하게, 명도책임이 매수인(낙찰자)에게 있는지는 공고문 '명도책임' 항목에서 매번 다시 확인합니다
자주 하는 실수
- 온비드에 올라왔다고 전부 '세금 때문에 싸게 나온 물건'이라고 단정하는 경우 — 이번 집계에서 35.8%는 세금과 무관한 신탁·금융기관 매각이었습니다
- 재산구분을 확인하지 않고 압류재산 기준의 입찰·명도 절차 상식을 기타일반재산에도 그대로 적용하는 경우 — 신청·집행 구조 자체가 다릅니다
- 신탁 물건인데 신탁원부를 확인하지 않고 감정가·최저가만 보고 입찰을 준비하는 경우 — 우선수익자 순위에 따라 배분 구조가 달라질 수 있습니다
자주 묻는 질문
Q. 온비드에 나온 물건은 다 세금 체납 때문에 나온 건가요?
A. 아닙니다. 저희 집계로는 온비드 부동산 매각 물건 11,926건 중 64.2%(7,661건)만 세무서·지자체 신청으로 한국자산관리공사가 집행하는 압류재산이었고, 나머지 35.8%(4,265건)는 신탁회사·은행 등이 매각을 의뢰한 기타일반재산이었습니다.
Q. 재산구분은 온비드에서 어디서 확인하나요?
A. 온비드 물건 상세 페이지의 기본 정보란에 '재산구분' 항목이 있습니다. 압류재산, 기타일반재산 외에도 국유재산·수탁재산 등 다른 구분이 있을 수 있어 매번 직접 확인이 필요합니다.
Q. 기타일반재산(신탁공매)과 압류재산은 명도책임이 다른가요?
A. 저희가 확인한 두 사례 모두 명도책임이 매수인(낙찰자)에게 있는 것으로 공고돼 있었습니다. 다만 이건 물건마다 다를 수 있어, 재산구분과 별개로 공고문의 명도책임 항목을 매번 직접 확인해야 합니다.
Q. 신탁회사가 매각하는 물건은 등기부에서 뭘 다르게 봐야 하나요?
A. 신탁등기 여부와 우선수익자 순위를 확인하는 것이 중요합니다. 이 부분은 개별 물건마다 신탁 계약 구조가 달라 이 글만으로 단정할 수 없으니, 법무사 등 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
이 글은 정보 제공 목적의 참고 자료이며 투자·법률 자문이 아닙니다. 재산구분·매각의뢰 기관 정보는 온비드 공고문을 바탕으로 하며, 개별 물건의 권리관계·명도책임·세금 문제는 재산구분과 별개로 등기부등본·공고문 원문을 직접 확인하고 법무사·세무사 등 전문가 상담을 거쳐야 합니다. 통계는 courtauction_dev 연동 onbid_dev.db(온비드 공개 자료 수집분, 2026-08-28~08-31 수집 스냅샷) 를 집을사듀오가 자체 집계한 것으로, 온비드에는 이후 새로 등록되거나 종료된 물건이 있을 수 있어 최신 재산구분별 비율은 온비드 사이트에서 직접 확인하시기 바랍니다. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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