같은 단지 같은 면적이 7월에 3억 2,800만원에 팔렸는데, 이 집은 2억 7,040만원부터 시작합니다 (2023-16766-001)
경기도 수원시 장안구 정자동, 동신2단지아파트 한 채가 압류재산 공매로 나와 있습니다.
감정가는 3억 3,800만원인데, 지금 입찰 가능한 3회차 최저입찰가는 2억 7,040만원(감정가의 80%)입니다.
같은 단지, 완전히 같은 전유면적(63.29㎡) 매물이 지난 7월 3억 2,800만원에 거래됐습니다.
온비드 공시자료와 감정평가서 원문, 국토부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다.
이 물건은 등기부에 전세권·임차권 같은 인수 권리가 없는, 비교적 단순한 물건입니다.
위치
경기도 수원시 장안구 정자동 "정자초등학교" 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·다세대 및 연립주택·학교·공원이 섞여 있는 지역입니다.
차량 진출입이 쉽고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준이라고 감정평가서에 적혀 있습니다.
온비드 공시 광역위치도. 빨간 원이 본건 위치입니다.
물건정보
- 소재지: 경기도 수원시 장안구 정자동 313-1 동신2단지아파트 제212동 제2층 제207호
- 도로명주소: 경기도 수원시 장안구 장안로 211
- 공매 구분: 압류재산공매 (위임기관 경기광주세무서, 매각 한국자산관리공사 경기지역본부)
- 관리번호: 2023-16766-001
- 전유면적: 63.29㎡(약 19평), 공용면적 21.42㎡, 대지지분 33.51㎡(전체 52,527㎡ 중 지분)
- 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 12층 건물 중 2층 207호
- 사용승인일: 1988년 11월 18일 (37년차)
- 감정가: 3억 3,800만원 (2026.7.16 기준, (주)공인감정평가법인)
감정평가서에는 "본건 2층에 소재하나 엘리베이터가 운행되지 않으니 확인 바람"이라는 유의사항이 별도로 적혀 있습니다.
온비드 공시 사진 — 212동 외관.
온비드 공시 사진 — 207호 현관. 호수 표지가 그대로 보입니다.
온비드 공시 내부구조도 — 방2·거실·주방·화장실 구조입니다.
가격 구조 — 벌써 1번 유찰됐습니다
압류재산 공매는 한 회차가 유찰될 때마다 직전 최저가의 10%씩 내려갑니다.
1회차(9월 28~30일 접수, 감정가 100%, 3억 3,800만원)는 2026년 10월 1일 유찰이 확정됐습니다.
2회차(10월 6~7일 접수, 90%, 3억 420만원)는 이 글을 쓰는 시점 기준 아직 접수 전이고, 개찰은 2026년 10월 8일입니다.
그래서 입찰이 가능한 다음 구간은 3회차(10월 12~14일 접수, 80%, 2억 7,040만원)이며, 개찰은 2026년 10월 15일 11시입니다.
실거래 비교 — 같은 단지, 같은 면적
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 법정동(장안구 정자동), 같은 지번(313-1), 본건과 완전히 같은 면적(63.29㎡)인 거래를 찾아봤습니다.
가장 최근인 2026년 7월 거래(214동 10층)가 3억 2,800만원이었고, 올해 들어 거래된 같은 면적 매물 모두 3억 1,500만원~3억 4,400만원 사이였습니다.
감정평가서 원문도 이 중 2026년 2월 거래(본건과 같은 2층, 3억 3,000만원)를 비교사례로 썼습니다.
거래금액에 사정보정(1.000)·시점수정(1.02400, 한국부동산원 아파트 매매가격지수 경기 경부2권 수원시 장안구 기준)·가치형성요인 비교(1.000, 대등함)를 반영해 전유면적당 5,339,232원을 산출하고, 여기에 63.29㎡를 곱해 시산가액 337,920,009원 → 감정가 3억 3,800만원을 결정했습니다.
즉 감정가 자체가 같은 단지 실거래가를 근거로 산출된 값이고, 3회차 최저가 2억 7,040만원은 가장 최근 실거래(7월, 3억 2,800만원)의 82% 수준까지 낮아진 값입니다.
온비드 공시 상세위치도 — 감정평가서가 인용한 거래사례 위치입니다.
등기현황 확인
온비드가 공시한 등기현황 전체입니다.
위임기관 — 경****(마스킹, 온비드 원문 그대로), 등록일 2021.8.27
근저당권 — 서*******(마스킹), 2018.9.11 설정, 채권액 8,400만원
압류 — 수****(마스킹), 등록일 2024.1.10
등기부에 올라 있는 권리는 위임기관(압류)·근저당권·압류 세 건뿐입니다. 전세권·임차권은 등기부에 없습니다.
온비드 임대차 현황과 배분요구 현황도 모두 비어 있고, 감정평가서의 "임대관계 및 기타" 항목도 공란("-")으로 돼 있습니다.
다만 감정평가서에는 "본건의 내부 확인은 방문 시 폐문부재 등의 사유로 확인이 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 현장조사 시 외부 관찰 및 탐문조사, 건축물 현황도 등을 통하여 확인하였음"이라고 적혀 있습니다. 감정평가 당시 현장 방문에서 문이 잠겨 있어 내부를 직접 보지 못했다는 뜻입니다.
전입세대나 실제 거주자 현황은 이 자료만으로 확인되지 않아 직접 확인이 필요합니다.
참고로 이 아파트는 2025년 10월 20일 지정된 토지거래계약에관한허가구역(허가기간 2025.10.20~2026.12.31, 아파트 대상)에 포함돼 있습니다. 일반 매매라면 구청 허가가 필요한 구역이지만, 공매·경매를 통한 소유권 취득에 허가구역 규정이 어떻게 적용되는지는 별도 확인이 필요합니다.
일정·계약조건
이 물건은 별도의 공고문 PDF를 온비드 상세 API에서 찾지 못해, 원문 공고문은 확인하지 못했고 아래는 입찰 상세 API가 공시한 값만 정리한 것입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 3회차 입찰기간 | 2026.10.12.(월) 14:00 ~ 10.14.(수) 17:00 |
| 개찰 | 2026.10.15.(목) 11:00 |
| 입찰보증금 | 입찰가격의 10% |
| 잔금 납부 | 일시불, 30일 이내 |
| 입찰 자격 | 제한 없음(모든 회원 입찰 가능) |
| 명도책임 | 매수자 |
정리
이 물건의 이야기도 등기부 권리관계가 아니라 가격 구조에 있습니다.
감정가 자체가 같은 단지 실거래가를 근거로 매겨졌고, 등기부에는 위임기관(압류)·근저당권·압류 외에 전세권·임차권 같은 인수 권리가 없습니다.
그런데도 공매 특유의 회차별 저감 구조 때문에, 벌써 1번(100%→90%) 유찰을 거쳐 3회차 최저가가 최근 실거래가의 82% 수준까지 내려온 상태입니다.
체크리스트
- 등기부등본 최신본으로 위임기관·근저당권·압류 외에 새로 설정된 권리가 없는지 직접 확인했는가
- 전입세대와 실제 거주자 현황을 현장·주민센터에서 확인했는가
- 관리비 체납 여부를 관리사무소에 직접 문의했는가
- 2층이지만 엘리베이터가 운행되지 않는다는 점을 감안했는가
- 토지거래허가구역 지정이 이번 공매 취득에 어떻게 적용되는지 확인했는가
- 3회차(10.15 개찰) 결과를 온비드에서 재확인했는가
자주 묻는 질문
Q. 3회차 2억 7,040만원에 낙찰받으면 등기부의 권리도 같이 떠안게 되나요?
A. 등기부에는 위임기관(압류)·근저당권·압류 세 건만 있습니다. 모두 매각대금에서 배분되고 소멸되는 권리라, 낙찰자가 인수해야 하는 전세권·임차권 자체가 등기부에 없는 상태입니다.
Q. 감정가 3억 3,800만원은 믿을 만한 숫자인가요?
A. 감정평가서가 직접 인용한 비교사례가 본건과 완전히 같은 단지, 같은 층(2층), 같은 면적(63.29㎡)의 2026년 2월 실거래(3억 3,000만원)이고, 여기에 시점수정·가치형성요인 비교를 반영해 산출한 값이 3억 3,800만원입니다. 국토교통부 실거래가로 확인해도 가장 최근 거래(7월, 3억 2,800만원)는 감정가와 비슷한 수준입니다.
Q. 임차인이 살고 있는 건가요?
A. 공시자료만으로는 단정할 수 없습니다. 등기부·임대차 현황·배분요구 현황이 모두 비어 있고 감정평가서의 임대관계 항목도 공란이지만, 감정평가 당시 현장 방문에서 문이 잠겨 있어 내부를 직접 확인하지는 못했습니다. 입찰 전 직접 확인이 필요합니다.
Q. 2층인데 왜 엘리베이터 이야기가 나오나요?
A. 감정평가서에 "본건 2층에 소재하나 엘리베이터가 운행되지 않으니 확인 바람"이라는 유의사항이 적혀 있습니다. 2층이라 체감 불편이 크지 않을 수 있지만, 실제 운행 여부는 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 대법원 법원경매정보에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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