같은 단지 같은 평형이 두 달 전 2억 6,000만원에 팔렸는데, 이 집은 1억 8,900만원부터 시작합니다 (2025-11379-002)
경기도 수원시 권선구 세류동, 세류한주아파트 한 채가 압류재산 공매로 나와 있습니다.
감정가는 2억 7,000만원인데, 지금 진행 중인 4회차 최저입찰가는 1억 8,900만원(감정가의 70%)입니다.
그런데 국토교통부 실거래가를 찾아보니, 불과 두 달 전인 2026년 6월에 같은 단지 3층이 2억 6,000만원에 팔렸습니다. 감정평가서도 이 단지 실거래를 비교사례로 썼습니다.
온비드 공시자료와 감정평가서 원문, 국토부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다.
등기부에는 2010년에 설정된 근저당권 2건과 가압류·압류만 있을 뿐, 전세권이나 임차권은 없는 물건입니다.
위치
수원신곡초등학교 남측 인근이고, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 섞여 있는 지역입니다.
온비드 공시 광역위치도. 빨간 표시가 본건 위치입니다.
온비드 공시 상세위치도. 102동 라인에 본건이 표기돼 있습니다.
물건정보
- 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1021-4 세류한주아파트 제102동 제2층 제212호
- 도로명주소: 경기도 수원시 권선구 정조로514번길 32
- 공매 구분: 압류재산공매 (위임기관 수원세무서, 매각 한국자산관리공사 경기지역본부)
- 관리번호: 2025-11379-002
- 전유면적: 59.97㎡(약 18평), 공용면적 26.947㎡, 대지권 35.29㎡(전체 7,625㎡ 중 지분)
- 구조: 철근콘크리트조, 지하 1층~지상 9층 건물 중 2층 212호 (방3, 화장실2, 거실, 주방 및 식당)
- 사용승인일: 1995년 6월 28일 (31년차)
- 감정가: 2억 7,000만원 (2026.7.13 기준, 에스유 감정평가사합동사무소)
온비드 공시 사진 — 102동 외관. 1층 출입구 표지판에 "12-102-동" 표기가 보입니다.
212호 출입문입니다. 문패에 "212" 표기가 있어 본건 세대임을 교차 확인했습니다.
온비드 공시 호별배치도 — 102동 2층 복도식, 212호가 분홍색으로 표시돼 있습니다.
가격 구조 — 벌써 3번 유찰됐습니다
압류재산 공매는 한 회차가 유찰될 때마다 직전 최저가의 10%씩 내려갑니다.
1회차(8월 31일~9월 2일 접수, 감정가 100%)는 2026년 9월 3일 유찰이 확정됐습니다.
2회차(9월 14~16일 접수, 90%, 2억 4,300만원)도 9월 17일, 3회차(9월 28~30일 접수, 80%, 2억 1,600만원)도 10월 1일 유찰이 확정됐습니다.
지금은 4회차(10월 6~7일 접수, 70%, 1억 8,900만원)가 진행 중이고, 개찰은 2026년 10월 8일 11시입니다. 이 글을 쓰는 시점(10월 4일) 기준 아직 접수 전입니다.
실거래 비교 — 같은 단지, 같은 전유면적
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 지번(세류동 1021-4), 같은 전유면적(59.97㎡ 완전일치)인 세류한주아파트 거래를 찾아봤습니다.
최근 2년 동안 4건이 있었습니다. 2억 6,000만원(2026.6.17, 3층)·2억 2,800만원(2026.4.12, 5층)·2억 7,000만원(2025.2.13, 7층)·2억 6,500만원(2024.8.22, 2층, 본건과 동일층) 순입니다.
감정평가서 원문도 이 중 2025년 2월 13일 거래(7층, 2억 7,000만원)를 비교사례로 썼습니다. 여기에 시점수정(1.05344)과 호별요인 비교(0.950, 본건이 비교사례보다 층이 낮아 열세로 반영)를 적용해 감정가 2억 7,000만원을 산출했습니다.
즉 감정가 자체가 같은 단지 실거래가를 근거로 산출된 값이고, 4회차 최저가 1억 8,900만원은 가장 최근 실거래(2026년 6월, 2억 6,000만원)의 73% 수준까지 낮아진 값입니다. 가장 낮았던 실거래(5층, 2억 2,800만원)와 비교해도 4회차 최저가가 더 낮습니다.
공매 조건 — 원문 공고문은 확인하지 못했습니다
온비드 상세 API에는 별도의 공고문 PDF 링크가 없었습니다. 그래서 감정평가서 PDF와 입찰 상세 API(OnbidCltrBidDtlSrvc2)가 공시한 값으로 대신 확인했습니다.
대금납부방법 — 일시불
납부기한 — 낙찰 후 30일 이내
입찰자격 제한 — 없음(모든 회원 입찰 가능)
명도책임 — 매수자
등기현황 확인 — 인수할 권리가 없습니다
온비드가 공시한 등기현황 전체입니다.
위임기관 — 수**(마스킹, 온비드 원문 그대로), 등록일 2022.1.5
근저당권 — 2건 (2010.8.4 6,240만원 / 2010.11.1 2,760만원)
가압류 — 3건 (2024.4.2 1,836만원 / 2025.9.19 724만원 / 2025.12.18 1,474만원)
압류 — 2건 (2026.3.18 / 2026.7.31)
근저당권·가압류·압류는 모두 공매 대금에서 배분받고 소멸하는 금전채권입니다. 전세권이나 임차권처럼 낙찰자가 그대로 떠안는 권리는 등기부에 없습니다.
온비드 전입세대 열람내역에는 1세대(2006년 11월 20일 전입, 등록구분 '거주자')만 있고, 감정평가서의 점유관계 조사에서도 이 사람을 점유관계상 '체납자' 본인으로 기록했습니다. 확정일자나 임차보증금 신고가 있는 임차인은 없습니다.
본건 방문시 이해관계인의 폐문부재로 관할 주민센터에 전입된 세대를 조회하였는바, 정확한 점유관계 및 임차내역은 별도 재확인을 요함 (감정평가서 원문)
공시자료로는 체납자 본인이 거주하는 것으로 보이지만, 감정평가서도 점유관계를 확정하지 못했다고 적어둔 만큼 입찰 전 직접 확인이 필요한 부분입니다.
참고로 이 아파트는 2025년 8월 26일부터 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함돼 있습니다. 내국인의 일반 매수에는 영향이 없는 규제이지만, 온비드가 공시한 토지이용계획 내용이라 그대로 옮깁니다.
일정·계약조건
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 4회차 입찰기간 | 2026.10.6.(화) 14:00 ~ 10.7.(수) 17:00 |
| 개찰 | 2026.10.8.(목) 11:00 |
| 입찰보증금 | 입찰가격의 10% |
| 잔금 납부 | 일시불, 30일 이내 |
| 입찰 자격 | 제한 없음(모든 회원 입찰 가능) |
| 명도책임 | 매수자 |
정리
이 물건의 이야기도 등기부 권리관계가 아니라 가격 구조에 있습니다.
감정가 자체가 같은 단지 실거래가를 근거로 매겨졌고, 등기부에는 근저당권·가압류·압류 외에 낙찰자가 떠안을 권리가 없습니다.
그런데도 공매 특유의 회차별 저감 구조 때문에, 벌써 3번(100%→80%) 유찰을 거쳐 최저가가 가장 최근 실거래가의 70%대까지 내려온 상태입니다.
체크리스트
- 4회차(10.8 11시 개찰) 결과를 온비드에서 재확인했는가
- 등기부등본 최신본으로 근저당권·가압류·압류 외에 새로 설정된 권리가 없는지 직접 확인했는가
- 전입세대(2006.11.20 전입)의 실제 거주자가 누구인지 주민센터·현장에서 확인했는가
- 관리비 체납 여부를 관리사무소에 직접 문의했는가
- 내부 상태를 현장 방문이나 이웃 탐문으로 보완했는가
- 외국인 토지거래허가구역 지정이 본인의 매수 자격에 영향이 있는지 확인했는가(내국인은 해당 없음)
자주 묻는 질문
Q. 4회차 1억 8,900만원에 낙찰받으면 등기부의 권리도 같이 떠안게 되나요?
A. 등기부에는 근저당권 2건, 가압류 3건, 압류 2건과 위임기관 표시가 있습니다. 이들은 모두 공매 대금에서 배분받고 소멸하는 금전채권이라 낙찰자가 그대로 인수하는 권리가 아닙니다. 전세권이나 임차권처럼 낙찰자가 떠안아야 하는 권리는 등기부에 없습니다.
Q. 감정가 2억 7,000만원은 믿을 만한 숫자인가요?
A. 감정평가서가 직접 인용한 비교사례가 본건과 같은 102동 7층의 2025년 2월 실거래(2억 7,000만원)이고, 여기에 시점수정과 호별요인 비교를 반영해 산출한 값이 2억 7,000만원입니다. 국토교통부 실거래가로 확인해도 최근 2년간 같은 전유면적 거래가 2억 2,800만원~2억 7,000만원 범위에 있어 큰 괴리는 없습니다.
Q. 전입세대가 있다는 건 임차인이 산다는 뜻 아닌가요?
A. 공시자료만으로는 단정할 수 없습니다. 감정평가서의 점유관계 조사에서는 전입세대주를 체납자 본인으로 기록했고, 확정일자나 임차보증금 신고도 없습니다. 다만 감정평가서도 정확한 점유관계는 별도 재확인을 요한다고 적어둔 만큼, 입찰 전 직접 확인이 필요합니다.
Q. 3회차까지 유찰됐는데 4회차도 유찰되면 어떻게 되나요?
A. 4회차(10월 6~7일 접수, 10월 8일 개찰)도 유찰되면 5회차(10월 12~14일 접수, 60%, 1억 6,200만원)가 열립니다. 최저가는 온비드가 이미 고시했지만, 이 글을 쓰는 시점 기준 4회차 결과도 아직 나오지 않았습니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 대법원 법원경매정보에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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