같은 동 같은 면적이 13개월 전 1억 3,000만원에 팔렸는데, 이 집은 38번째 공매에서 7,740만원부터 시작합니다 (2025-18373-001)
온비드에서 회차 번호 038을 봤습니다.
압류재산 공매가 38번째 회차까지 왔다는 뜻입니다.
광주 서구 쌍촌동 상무아파트 2동 503호, 2025-18373-001 물건을 온비드 API와 국토교통부 실거래가로 직접 확인했습니다.
위치
- 주소: 광주광역시 서구 상무민주로6번길 9 (쌍촌동 968-1), 쌍촌동 상무아파트 2동
- 상무고등학교 도보 5분(382m), 서광초등학교 도보 7분(588m)
- 광주도시철도 1호선 운천역 도보 2분(132m), 쌍촌역 도보 12분(942m)
- 세븐일레븐·GS25·CU 등 편의점이 150m 안쪽에 몰려 있는 생활권
- 공교롭게도 이 물건을 압류한 위임기관, 서광주세무서 청사가 같은 길(상무민주로6번길)로 276m 거리에 있습니다
물건정보
- 물건관리번호: 2025-18373-001 (위임기관 서광주세무서, 처분청 한국자산관리공사 광주전남지역본부)
- 동·호수: 제2동 제4층 제503호
- 전유면적 60.51㎡, 대지지분 37.5㎡(총 1,840㎡ 중)
- 1981.10.27 사용승인(감정평가서 기준) — 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물, 준공 45년 차
- 용도지역 일반상업지역 — 흔치 않게 상업지역에 지어진 저층 아파트입니다
세무서가 세금 체납분을 회수하려고 압류한 뒤 한국자산관리공사(캠코)에 매각을 위임한 전형적인 압류재산 공매입니다.
가격 구조
감정가는 1억 2,900만원(2026.4.13 기준, 토우감정평가사사무소)입니다.
이번 감정가를 기준으로 한 공매 일정은 34회차(2026.9.28 접수, 100%)부터 시작해 매회 10%포인트씩 내려오고 있습니다.
지금 진행 중인 38회차 최저입찰가는 7,740만원, 감정가의 60%입니다. 온비드가 매기는 전체 회차 번호로는 38번째입니다.
이번 회차가 또 유찰되면 39회차(50%, 6,450만원)·40회차(40%, 5,160만원)·41회차(30%, 3,870만원)까지 이미 일정이 잡혀 있습니다.
실거래 비교
국토교통부 실거래가 공개시스템(아파트매매)을 광주 서구 LAWD 코드로 최근 25개월 전수조회했습니다.
이 주소(쌍촌동 968-1), 같은 면적(60.51㎡) 거래는 2025년 9월 2일 1건뿐이었습니다. 2동 2층, 1억 3,000만원이었습니다.
감정평가사도 감정평가서에 이 거래를 비교사례로 직접 인용했습니다. 시점수정을 거쳐 감정가 1억 2,900만원을 산출한 근거입니다.
본건은 2동 4층이라 층이 다릅니다. 다만 단지·동·면적·거래시점이 정확히 일치하는 사실상 유일한 비교 대상입니다.
정리하면, 38회차 최저입찰가(7,740만원)는 이 실거래가(1억 3,000만원)보다 5,260만원, 비율로는 40% 더 낮습니다.
공고문 인수조건
온비드 상세 API에는 이 물건의 별도 공매공고문 PDF 링크가 없었습니다. 입찰상세 API에 공시된 구조화 조건으로 대신합니다.
대금납부방법: 일시불 · 납부기한: 30일
참가자격: 제한 없음(모든 회원 입찰 가능)
유효입찰 기준: 1인 이상의 유효한 입찰
공동입찰·2인 1조 입찰: 가능
온비드 등기현황(rgstPrmrInfList)에는 위임기관(압류, 2024.5.16)·근저당권(2006.1.3 설정, 2,600만원)·제3취득자 3건이 등록돼 있습니다.
임차권·전세권 등록은 없습니다. 등록된 근저당권(2,600만원)은 현재 최저입찰가(7,740만원)보다 작은 금액이고, 공매로 소멸되는 권리입니다.
전입세대 열람 결과는 "데이터없음"이었고, 현황조사자는 2회 방문했으나 "폐문부재"로 적었습니다. 감정평가서 본문에도 "임대관계는 미상임"이라고 돼 있습니다.
등기·공시상 임차인은 확인되지 않지만, 실제 거주 여부는 입찰 전 현장과 관리사무소에서 직접 확인하셔야 합니다.
배분요구 내역(dtbtRqrMtrsList)을 보면 위임기관(세무서)이 2025.12.26 청구한 금액이 1억 3,042만원입니다. 감정가(1억 2,900만원)를 웃도는 체납액이라는 뜻입니다.
일정·계약조건
- 접수: 2026.10.26 14:00 ~ 10.28 17:00
- 개찰: 2026.10.29 11:00
- 최저입찰가: 7,740만원(감정가 대비 60%, 38회차)
- 잔금 납부기한: 낙찰 후 30일 이내, 일시불
- 다음 회차(39회차, 50%)는 11.2 접수~11.4 마감, 11.5 개찰로 이미 공시돼 있습니다
정리
이 집의 핵심은 두 가지입니다. 등기·임대차 공시가 깨끗하면서도 거래가 극히 드문 단지라는 것, 그리고 38번이나 거듭된 유찰에도 실거래가 대비 40% 낮은 가격에서 다시 시작한다는 것입니다.
다만 회차가 많이 내려갈수록 "왜 아무도 안 샀을까"는 스스로 다시 물어봐야 합니다. 등기·공시만으로는 안 보이는 이유가 있을 수 있습니다.
체크리스트
- □ 등기부등본을 직접 발급해 권리관계를 재확인했는가(근저당권 소멸 여부 포함)
- □ 현장·관리사무소에서 실제 거주자 유무를 직접 확인했는가(감정평가서상 "미상")
- □ 관리비 체납 여부를 관리사무소에 문의했는가
- □ 국토부 실거래가를 입찰 직전에 다시 한번 조회했는가
- □ 1인 이상 유효입찰로 낙찰이 성립될 수 있다는 점을 감안해 입찰가를 판단했는가
자주 묻는 질문
Q. 38번이나 유찰됐다는 게 무슨 뜻인가요?
A. 온비드가 매기는 전체 회차 번호(pbctNsq)가 038이라는 뜻입니다. 이번 감정가(2026.4.13) 기준으로는 34회차(100%)부터 시작해 다섯 번째로 내려온 가격입니다. 그 이전 회차들은 다른 감정가·다른 공고 주기였을 가능성이 있습니다.
Q. 근저당권이 등록돼 있는데 사도 괜찮나요?
A. 압류재산 공매에서 등록된 근저당권은 매각과 함께 소멸되고 매각대금에서 배분됩니다. 매수인이 떠안는 권리가 아닙니다. 다만 등기부는 입찰 전 직접 재확인하시길 권합니다.
Q. 지금 누가 살고 있나요?
A. 온비드 공시상 전입세대 열람 결과는 "데이터없음"이고 현황조사자는 2회 방문 모두 "폐문부재"로 기록했습니다. 감정평가서도 임대관계를 "미상"으로 남겨 뒀습니다. 현장에서 직접 확인하시는 걸 권합니다.
Q. 세무서가 청구한 체납액이 집값보다 큰데 괜찮은가요?
A. 배분요구 내역상 위임기관(세무서) 청구액이 1억 3,042만원으로 감정가(1억 2,900만원)를 웃돕니다. 다만 이는 매각대금을 채권자들에게 나누는 배분의 문제이고, 매수인이 추가로 떠안는 금액이 아닙니다.
본 글은 온비드 공공데이터·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 직접 조사해 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저입찰가·공매기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 온비드에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현장 상태를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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