같은 단지 같은 평형이 7월에 13억 2,000만원에 팔렸는데, 이 집은 11억 700만원부터 시작합니다 (2026-12253-001)
경기도 성남시 분당구 야탑동, 장미마을현대아파트 한 채가 압류재산 공매로 나와 있습니다.
감정가는 12억 3,000만원인데, 지금 진행 예정인 2회차 최저입찰가는 11억 700만원(감정가의 90%)입니다.
같은 802동, 완전히 같은 전유면적(59.4㎡) 매물이 지난 7월 13억 2,000만원에 거래됐습니다.
온비드 공시자료와 감정평가서 원문, 국토부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다.
이 물건은 등기부에 근저당권·전세권·임차권 같은 인수 권리가 없는, 비교적 단순한 물건입니다.
위치
경기도 성남시 분당구 야탑동 "야탑중학교" 서측 인근이며, 수인분당선 야탑역이 가깝고 버스정류장도 단지 바로 앞에 있습니다.
온비드 공시 광역위치도. 빨간 원이 본건 위치입니다.
물건정보
- 소재지: 경기도 성남시 분당구 야탑동 334 장미마을현대아파트 제802동 제6층 제605호
- 도로명주소: 경기도 성남시 분당구 장미로 101
- 공매 구분: 압류재산공매 (위임기관 분당세무서, 매각 한국자산관리공사 서울동부지역본부)
- 관리번호: 2026-12253-001
- 전유면적: 59.4㎡(약 18평), 공용면적 16.407㎡, 대지지분 32.619㎡(전체 96,722.9㎡ 중 지분)
- 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕, 지상 15층 건물 중 6층 605호
- 사용승인일: 1993년 4월 28일 (32년차)
- 감정가: 12억 3,000만원 (2026.8.4 기준, 해마루감정평가사합동사무소)
온비드 공시 사진(감정평가서 첨부) — 802동 외관.
온비드 공시 사진 — 605호 현관. 호수 표지가 그대로 보입니다.
참고 — 재건축 논의
현장조사 사진에 "장미마을 현대아파트 특별정비구역 지정 추진 — 소유주 동의서 접수중" 현수막이 찍혀 있었습니다(접수 마감 2026년 7월 9일로 표기).
온비드 공시 사진(2026.8월초 촬영 추정) — 특별정비구역 지정 추진 동의서 접수 현수막.
다만 이 현수막은 동의서 접수 단계를 보여줄 뿐이고, 특별정비구역으로 실제 지정됐는지·재건축이 어느 단계까지 진행됐는지는 이 자료만으로 확인되지 않습니다. 재건축 추진 여부와 진행 단계는 관리사무소나 분당구청에 직접 확인이 필요합니다.
가격 구조 — 벌써 1번 유찰됐습니다
압류재산 공매는 한 회차가 유찰될 때마다 직전 최저가의 10%씩 내려갑니다.
1회차(9월 28~30일 접수, 감정가 100%, 12억 3,000만원)는 2026년 10월 1일 유찰이 확정됐습니다.
그래서 지금은 2회차(10월 6~7일 접수, 90%, 11억 700만원)가 진행 예정이고, 개찰은 2026년 10월 8일 11시입니다.
실거래 비교 — 같은 단지, 같은 면적
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 법정동(분당구 야탑동), 같은 단지("장미마을(현대)"), 본건과 완전히 같은 면적(59.4㎡)인 거래를 찾아봤습니다.
가장 최근인 2026년 7월 거래(8층)가 13억 2,000만원이었고, 올해 들어 거래된 같은 면적 매물 모두 11억 6,000만원~12억 4,000만원 사이였습니다.
감정평가서 원문도 이 중 2026년 4월 거래(802동 2층, 11억 6,000만원, 본건과 완전 동일면적·동일건물)를 비교사례로 썼습니다.
거래금액에 사정보정(1.00)·시점수정(1.04114, 경기 경부1권 분당구 아파트 매매가격지수 102.1→106.3)·가치형성요인 비교(1.020, 호별요인 중 층별효용 우세)를 반영해 시산가액 12억 3,000만원을 산출했습니다.
즉 감정가 자체가 같은 단지 실거래가를 근거로 산출된 값이고, 2회차 최저가 11억 700만원은 가장 최근 실거래(7월, 13억 2,000만원)의 84% 수준까지 낮아진 값입니다.
등기현황 확인
온비드가 공시한 등기현황 전체입니다.
위임기관 — 분****(마스킹, 온비드 원문 그대로), 등록일 2024.5.7
등기부에 올라 있는 권리는 이 위임기관(압류) 한 건뿐입니다. 근저당권·가압류·전세권·임차권은 등기부에 없습니다.
배분요구 현황에는 세무서 체납액(10억 3,650만원)과 국세청·성남시의 교부청구(각 1,160만원·857만원)가 올라 있는데, 전부 조세채권이라 매각대금에서 배분되고 소멸되는 권리입니다.
다만 온비드 행정정보 열람 결과 전입세대 1세대가 등록돼 있고, 임차인 항목도 별도로 남아 있습니다. 확정일자나 임차보증금 신고는 없습니다.
감정평가서 현장조사 기록에는 "본건은 체납자가 사용중인 것으로 조사되었으나, 정확한 점유관계 및 임차내역 등은 별도 재확인을 요함"이라고 적혀 있습니다. 실제 점유관계와 명도 책임은 공시자료만으로 확정할 수 없어, 입찰 전 직접 확인이 필요한 부분입니다.
일정·계약조건
이 물건은 별도의 공고문 PDF를 온비드 상세 API에서 찾지 못해, 원문 공고문은 확인하지 못했고 아래는 입찰 상세 API가 공시한 값만 정리한 것입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 2회차 입찰기간 | 2026.10.6.(화) 14:00 ~ 10.7.(수) 17:00 |
| 개찰 | 2026.10.8.(목) 11:00 |
| 입찰보증금 | 입찰가격의 10% |
| 잔금 납부 | 일시불, 30일 이내 |
| 입찰 자격 | 제한 없음(모든 회원 입찰 가능) |
| 명도책임 | 매수자 |
정리
이 물건의 이야기도 등기부 권리관계가 아니라 가격 구조에 있습니다.
감정가 자체가 같은 단지 실거래가를 근거로 매겨졌고, 등기부에는 위임기관(압류) 외에 인수할 권리가 없습니다.
그런데도 공매 특유의 회차별 저감 구조 때문에, 벌써 1번(100%→90%) 유찰을 거쳐 최저가가 최근 실거래가의 84% 수준까지 내려온 상태입니다.
체크리스트
- 등기부등본 최신본으로 위임기관(압류) 외에 새로 설정된 권리가 없는지 직접 확인했는가
- 전입세대와 임차인 항목의 실제 거주·임대차 관계를 현장·주민센터에서 확인했는가
- 관리비 체납 여부를 관리사무소에 직접 문의했는가
- 특별정비구역(재건축) 추진 현황을 관리사무소나 분당구청에 직접 확인했는가
- 2회차(10.8 개찰) 결과를 온비드에서 재확인했는가
자주 묻는 질문
Q. 2회차 11억 700만원에 낙찰받으면 등기부의 권리도 같이 떠안게 되나요?
A. 등기부에는 위임기관(압류) 한 건만 있습니다. 매각대금에서 배분되고 소멸되는 권리라, 낙찰자가 인수해야 하는 근저당권·전세권·임차권 자체가 등기부에 없는 상태입니다.
Q. 감정가 12억 3,000만원은 믿을 만한 숫자인가요?
A. 감정평가서가 직접 인용한 비교사례가 본건과 완전히 같은 802동, 같은 면적(59.4㎡)의 2026년 4월 실거래(11억 6,000만원)이고, 여기에 시점수정·가치형성요인 비교를 반영해 산출한 값이 12억 3,000만원입니다. 국토교통부 실거래가로 확인해도 가장 최근 거래(7월, 13억 2,000만원)는 오히려 감정가보다 높습니다.
Q. 전입세대가 있다는 건 임차인이 산다는 뜻 아닌가요?
A. 공시자료만으로는 단정할 수 없습니다. 감정평가서 현장조사 기록에는 체납자(소유자)가 사용 중인 것으로 조사됐다고 적혀 있지만, 확정일자·보증금 신고가 없는 임차인 항목도 별도로 남아 있습니다. 입찰 전 직접 확인이 필요합니다.
Q. 특별정비구역 현수막이 있던데 재건축이 확정된 건가요?
A. 확정 여부는 이 자료로 확인되지 않습니다. 현장조사 사진에는 소유주 동의서를 접수 중이라는 현수막만 찍혀 있고, 실제 구역 지정이나 추진 단계는 별도로 확인해야 합니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 대법원 법원경매정보에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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