낙찰 6,491건을 유찰 횟수로 나눠봤더니, 감정가 대비 낙찰가율이 104%에서 51%까지 갈렸습니다 — 감정가만 보고 입찰가를 정하면 안 되는 이유
경매 물건을 처음 보는 분들이 가장 먼저 비교하는 숫자는 감정가입니다. '감정가 10억인데 지금 7억이면 싸다'는 식으로요. 그런데 그 10억이라는 숫자가 언제, 어떤 상황에서 정해진 가격인지는 잘 안 보십니다.
저희가 법원경매 낙찰 결과 6,491건을 유찰 횟수로 나눠서 감정가 대비 낙찰가율을 계산해보니, 유찰 없이 바로 낙찰된 물건은 중간값이 104.8%였고, 유찰이 2회 이상 쌓인 물건은 51.3%까지 떨어졌습니다. 같은 '감정가 대비 낙찰가'라는 말이 전혀 다른 상황을 가리키고 있었습니다.
감정가·최저매각가격·낙찰가, 셋은 다른 숫자입니다
감정가는 법원이 선정한 감정평가사가 경매가 시작되기 전, 보통 입찰일보다 수개월에서 1년 가까이 앞서 현장조사를 거쳐 매긴 가격입니다. 그 이후 시세가 오르든 내리든 감정가 자체는 바뀌지 않습니다.
최저매각가격은 입찰에 참여할 수 있는 하한선입니다. 1회차에는 감정가와 같지만, 유찰될 때마다 법원이 정한 저감률(법원마다 다르며 보통 20~30%)만큼 전 회차 최저가에서 낮아집니다. 그리고 낙찰가는 그 하한선 이상으로 입찰자들이 써낸 금액 중 최고가일 뿐, 상한선은 없습니다.
유찰 횟수로 나눠보니 이렇게 갈립니다
감정가·낙찰가가 모두 확인되는 법원경매 낙찰 6,491건을 유찰 횟수로 나눠봤습니다. 유찰 없이 첫 회차에 낙찰된 260건은 감정가 대비 낙찰가율 중간값이 104.8%였습니다. 최저매각가격이 감정가와 같은 상태에서 경쟁이 붙어 감정가보다 비싸게 낙찰된 경우가 많았다는 뜻입니다.
유찰이 1회 있었던 1,295건은 80.9%, 2회 이상 쌓인 4,936건(전체의 76.0%)은 51.3%까지 내려갔습니다. 그리고 전체 6,491건 가운데 302건(4.65%)은 감정가보다 비싸게 낙찰됐는데, 이 가운데 대부분이 유찰 0회 구간에서 나왔습니다.
같은 '아파트 경매'인데, 숫자가 이렇게 다릅니다
서울 강서구 방화동 마곡한숲대림아파트(2026타경3061, 전용 59.94㎡)는 유찰 없이 첫 회차에 감정가(최저가) 5억 3,600만 원 그대로 입찰이 시작됐는데, 낙찰가는 5억 8,520만 원(109.2%)이었습니다. 감정가 이상으로 써낸 사람이 있을 만큼 경쟁이 있었다는 뜻입니다.
경기 고양시 탄현동 일산두산위브더제니스(2025타경65085, 전용 120.78㎡)는 유찰 1회 뒤 최저가가 감정가 7억 1,000만 원의 70%인 4억 9,700만 원으로 내려간 상태에서 5억 6,100만 원(감정가 대비 79.0%)에 낙찰됐습니다. 최저가보다는 12.9% 높지만, 감정가보다는 낮은 가격입니다.
경기 의정부시 덕계동 이레하이니스(2025타경4810, 전용 49.77㎡)는 유찰이 2회 쌓여 최저가가 감정가 3억 1,200만 원의 49%인 1억 5,288만 원까지 내려간 뒤 1억 5,510만 원(감정가 대비 49.7%)에 낙찰됐습니다. '감정가 대비 반값'처럼 보이지만, 실제로는 최저가보다 1.5% 높게 쓴 것뿐입니다.
입찰가를 정할 때, 이 순서로 봅니다
- 먼저 이번 회차의 최저매각가격을 확인합니다. 감정가가 아니라 이 숫자가 실제 입찰 하한선입니다
- 감정가가 매겨진 시점(공고문·매각물건명세서에 감정평가일이 나옵니다)과 지금 사이에 시차가 얼마나 있는지 확인합니다. 1년 전 감정가는 지금 시세와 다를 수 있습니다
- 유찰 0회인 물건은 이미 경쟁이 붙을 가능성이 있다는 신호로, 유찰이 쌓인 물건은 '감정가 대비 싸 보이는 착시'가 있을 수 있다는 점을 함께 고려합니다
- 최종적으로는 감정가가 아니라 현재 실거래 시세와 최저매각가격을 비교해 입찰가를 정합니다
자주 하는 실수
- 유찰이 많이 쌓인 물건을 보고 '감정가 대비 반값이니 무조건 싸다'고 판단하는 경우 — 감정가 자체가 수개월~1년 전 시세라, 원래부터 지금 시세와 비슷했을 수 있습니다
- 유찰 0회 물건이 감정가보다 비싸게 낙찰된 걸 보고 '바가지 썼다'고만 생각하는 경우 — 경쟁이 붙을 만큼 수요가 있었다는 신호일 수도 있습니다
- 경락잔금대출 한도를 감정가 기준으로 어림잡는 경우 — 대출 한도는 낙찰가와 KB시세 중 낮은 쪽이 기준입니다(관련 글 참고)
감정가는 입찰 하한선이 아니라 수개월 전에 매겨진 기준점 하나일 뿐이고, 실제 입찰가는 이번 회차 최저매각가격과 현재 시세를 함께 봐야 한다는 것만 기억해두면, 유찰 횟수나 낙찰가율 숫자에 바로 휘둘리지 않을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 감정가는 누가, 언제 정하나요?
A. 법원이 선정한 감정평가사가 경매개시결정 이후 현장조사를 거쳐 매깁니다. 통상 입찰일보다 수개월에서 1년 가까이 앞서 확정되고, 이후 시세가 바뀌어도 감정가 자체는 재조정되지 않습니다.
Q. 최저매각가격은 얼마씩 내려가나요?
A. 유찰될 때마다 법원(지역법원마다 다름, 통상 20~30%)이 정한 저감률만큼 전 회차 최저가에서 낮아집니다. 이 글의 사례처럼 70%, 49%(=70%×70%) 식으로 복리로 줄어듭니다.
Q. 감정가보다 비싸게 낙찰되는 경우도 있나요?
A. 있습니다. 이번 집계에서 6,491건 가운데 302건(4.65%)이 감정가보다 높은 가격에 낙찰됐고, 그 대부분이 유찰 없이 첫 회차에 낙찰된 물건이었습니다.
Q. 낙찰가율이 낮으면 무조건 싸게 산 걸로 봐도 되나요?
A. 아니요. 감정가 자체가 시차가 있는 가격이라, 낙찰가율만으로는 알 수 없습니다. 감정가가 아니라 현재 실거래 시세와 비교해야 하고, 개별 물건 판단은 전문가 상담을 권합니다.
이 글은 정보 제공 목적의 참고 자료이며 투자·법률 자문이 아닙니다. 낙찰가율은 물건마다 지역·경쟁 상황에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 이 글의 통계를 특정 물건의 적정 입찰가로 바로 대입하지 마시기 바랍니다. 통계는 courtauction_dev.db(법원경매 낙찰 결과 수집분, 2026-10-04 기준)를 법원경매정보 공개 자료를 바탕으로 집을사듀오가 자체 집계한 것이며, 개별 물건의 시세·권리관계 판단은 공인중개사 등 전문가 상담이 필요합니다. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
댓글
댓글 쓰기