같은 동 같은 평형이 9월에 10억 8,000만원에 팔렸는데, 이 집은 7억 9,120만원부터 시작합니다 (2025-14739-005)
인천광역시 연수구 송도동, 송도더샵하버뷰 한 채가 압류재산 공매로 나와 있습니다.
감정가는 9억 8,900만원인데, 지금 진행 예정인 3회차 최저입찰가는 7억 9,120만원(감정가의 80%)입니다.
같은 1401동, 완전히 같은 전유면적(101.454㎡) 매물이 지난 2월 9억 8,000만원에 거래됐고, 9월에는 비슷한 면적이 10억 8,000만원까지 거래됐습니다.
온비드 공시자료와 감정평가서 원문, 국토부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다.
이 물건은 등기부에 전세권·임차권 같은 인수 권리가 없는, 비교적 단순한 물건입니다.
위치
인천광역시 연수구 송도동 "신정초등학교" 동측 인근이며, 송도국제업무지구역·캠퍼스타운역 사이 주거단지 밀집 지역입니다.
온비드 공시 광역위치도. 빨간 원이 본건 위치입니다.
온비드 공시 건물개황도 — 2305호 위치가 표기돼 있습니다.
물건정보
- 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 18-10 송도더샵하버뷰 제1401동 제23층 제2305호
- 도로명주소: 인천광역시 연수구 아트센터대로97번길 76
- 공매 구분: 압류재산공매 (위임기관 연수세무서, 매각 한국자산관리공사 인천지역본부)
- 관리번호: 2025-14739-005
- 전유면적: 101.454㎡(약 30.7평), 공용면적 115.511㎡, 대지지분 56.367㎡(전체 17,063.5㎡ 중 지분)
- 구조: 철근콘크리트조, 지상 25층 건물 중 23층 2305호
- 사용승인일: 2011년 4월 22일 (15년차)
- 감정가: 9억 8,900만원 (2026.6.10 기준, 전국감정평가사사무소)
온비드 공시 사진 — 1401동 외관.
온비드 공시 사진 — 단지 인근 상업지구 거리.
가격 구조 — 벌써 2번 유찰됐습니다
압류재산 공매는 한 회차가 유찰될 때마다 직전 최저가의 10%씩 내려갑니다.
1회차(9월 14~16일 접수, 감정가 100%, 9억 8,900만원)는 2026년 9월 17일 유찰이 확정됐습니다.
2회차(9월 28~30일 접수, 90%, 8억 9,010만원)도 2026년 10월 1일 11시 개찰에서 유찰이 확정됐습니다.
그래서 지금은 3회차(10월 6~7일 접수, 80%, 7억 9,120만원)가 진행 예정이고, 개찰은 2026년 10월 8일 11시입니다.
실거래 비교 — 같은 동, 같은 평형
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 지번(송도동 18-10), 같은 1401동, 본건과 ±1㎡ 이내(100.5~102.5㎡)인 거래를 찾아봤습니다.
가장 최근인 2026년 9월 4일 거래(15층, 101.965㎡)가 10억 8,000만원이었고, 본건과 완전히 같은 면적(101.454㎡) 거래도 두 건 있었습니다 — 2026년 2월 4일(19층) 9억 8,000만원, 2026년 1월 9일(7층) 9억 1,800만원입니다.
감정평가서 원문도 이 중 2026년 2월 4일 거래(19층, 9억 8,000만원, 본건과 완전 동일면적)를 비교사례로 썼습니다. 거래단가(㎡당 9,659,550원)에 시점수정(1.00900)을 반영해 산출단가 9,746,486원/㎡ → 산출가 988,819,991원 → 감정가 9억 8,900만원을 결정했습니다.
즉 감정가 자체가 같은 동 실거래가를 근거로 산출된 값이고, 3회차 최저가 7억 9,120만원은 가장 최근 실거래(9.4, 10억 8,000만원)의 73%, 본건과 동일면적 거래(9.8억)와 비교해도 81% 수준까지 낮아진 값입니다.
등기현황 확인
온비드가 공시한 등기현황 전체입니다.
위임기관 — 연****(마스킹, 온비드 원문 그대로), 등록일 2025.8.5
가압류 — 채**(마스킹), 등록일 2024.10.16, 청구금액 15억원
근저당권·전세권·임차권은 등기부에 없습니다. 위임기관(압류)과 가압류 1건만 있고, 둘 다 매각대금에서 배분되고 소멸되는 통상적인 권리입니다.
다만 온비드 행정정보 열람 결과 전입세대 1세대(2011년 7월 20일 전입)가 등록돼 있습니다. 확정일자나 임차보증금 신고는 없습니다.
감정평가서 현장조사 기록에는 방문 당시 거주자가 "다른 세대는 없고 자가로 사용 중"이라고 구두 진술했다고 적혀 있습니다. 다만 이는 구두 진술일 뿐이고, 온비드 임대차 현황에도 세부정보 없는 임차인 항목이 별도로 남아 있어, 공시자료만으로 실제 점유관계를 확정할 수 없습니다.
온비드 공매재산명세(2026.8.31 작성)에도 다음과 같이 적혀 있습니다.
본건은 주민등록 등재사실에 의한 전입세대가 존재하며, 본건의 실제 점유관계 파악 및 명도에 관한 사항 등 물건 제반 사항은 매수인 책임하에 사전조사 후 입찰바람
실제 임대차 관계와 명도 책임은 입찰 전 직접 확인이 필요한 부분입니다.
일정·계약조건
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 3회차 입찰기간 | 2026.10.6.(화) 14:00 ~ 10.7.(수) 17:00 |
| 개찰 | 2026.10.8.(목) 11:00 |
| 입찰보증금 | 입찰가격의 10% |
| 잔금 납부 | 일시불, 30일 이내 |
| 입찰 자격 | 제한 없음(모든 회원 입찰 가능) |
| 명도책임 | 매수자 |
정리
이 물건의 이야기도 등기부 권리관계가 아니라 가격 구조에 있습니다.
감정가 자체가 같은 동 실거래가를 근거로 매겨졌고, 등기부에는 위임기관·가압류 외에 인수할 권리가 없습니다.
그런데도 공매 특유의 회차별 저감 구조 때문에, 벌써 2번(100%→90%) 유찰을 거쳐 최저가가 최근 실거래가의 70%대까지 내려온 상태입니다.
체크리스트
- 등기부등본 최신본으로 가압류 외에 새로 설정된 권리가 없는지 직접 확인했는가
- 전입세대(2011.7.20 전입)의 실제 거주 여부와 임대차 관계를 현장·주민센터에서 확인했는가
- 관리비 체납 여부를 관리사무소에 직접 문의했는가
- 내부 상태를 현장 방문이나 이웃 탐문으로 보완했는가
- 3회차(10.8 개찰) 결과를 온비드에서 재확인했는가
자주 묻는 질문
Q. 3회차 7억 9,120만원에 낙찰받으면 등기부의 권리도 같이 떠안게 되나요?
A. 등기부에는 위임기관(압류)과 가압류 1건만 있습니다. 둘 다 매각대금에서 배분되고 소멸되는 권리라 낙찰자가 인수해야 하는 근저당권·전세권·임차권 자체가 등기부에 없는 상태입니다.
Q. 감정가 9억 8,900만원은 믿을 만한 숫자인가요?
A. 감정평가서가 직접 인용한 비교사례가 본건과 완전히 같은 1401동, 같은 면적(101.454㎡)의 2026년 2월 실거래(9억 8,000만원)이고, 여기에 시점수정을 반영해 산출한 값이 9억 8,900만원입니다. 국토교통부 실거래가로 확인해도 가장 최근 거래(9월, 10억 8,000만원)는 오히려 감정가보다 높습니다.
Q. 전입세대가 있다는 건 임차인이 산다는 뜻 아닌가요?
A. 공시자료만으로는 단정할 수 없습니다. 감정평가서 현장조사 기록에는 거주자가 자가 거주라고 구두 진술했다고 적혀 있지만, 확정일자·보증금 신고가 없는 임차인 항목도 별도로 남아 있습니다. 입찰 전 직접 확인이 필요합니다.
Q. 3회차도 유찰되면 어떻게 되나요?
A. 4회차(10월 12~14일 접수, 감정가 70%, 6억 9,230만원)가 열립니다. 이 최저가는 온비드가 이미 고시해 둔 값이며, 3회차가 유찰돼야 실제로 진행됩니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 대법원 법원경매정보에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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