같은 단지 같은 면적이 한 달도 안 돼 8억 5,000만원에 팔렸는데, 이 아파트는 3번째 공매, 7억 4,000만원부터 시작합니다 (2026-11297-001)
압류재산 공매는 보통 시세보다 싼 가격에서 시작합니다.
이 물건도 그렇습니다. 같은 단지 같은 면적이 한 달도 안 된 9월 30일 8억 5,000만원에 팔렸는데, 지금 진행 중인 공매(38회차)는 7억 4,000만원부터 시작합니다.
서울 관악구 신림동 관악산휴먼시아2단지아파트 205동 20층 2004호, 물건관리번호 2026-11297-001을 온비드 API와 국토교통부 실거래가로 직접 확인했습니다.
위치
- 주소: 서울 관악구 난곡로 55 (신림동 1735), 관악산휴먼시아2단지아파트 205동
- 서울난향초등학교 도보 약 5분(399m), 광신고·광신중 도보 약 9분(708~721m)
- GS더프레시 관악난향점 90m, GS25 관악휴먼시아점 130m, 이마트24 관악난향점 178m — 생활 인프라는 단지 바로 앞
- 지하철은 가깝지 않습니다. 가장 가까운 서울대벤처타운역(신림선)까지 약 1.8km로, 버스 환승이 기본인 생활권입니다(감정평가서도 교통 편의성을 "보통"으로 평가)
- 관악산·호암산 자락에 접해 있어 서울둘레길 12코스와 가깝습니다
물건정보
- 물건관리번호: 2026-11297-001 (압류재산 공매, 위임기관 관악세무서)
- 동·호수: 제205동 제20층 제2004호 (최상층)
- 전유면적 114.7㎡(약 34.7평), 주거공용면적 35.2926㎡, 대지권 61.7389㎡(총 105,721.5㎡ 중 지분)
- 2008.3.13 사용승인(철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 20층) — 18년 차 아파트
온비드 등기현황(rgstPrmrInfList)을 직접 조회한 결과 위임기관(관악세무서)과 압류 1건, 두 항목만 등록돼 있었습니다. 근저당권·전세권·임차권 등기는 없었습니다.
전입세대 열람에는 세대주 김**(2015.12.30 전입, 거주자) 1명만 등록돼 있습니다. 감정평가서는 "기준시점 현재 임대관계는 미상"이라고 적어 뒀습니다. 등기상 전세권·임차권이 없다는 것과 실제 거주자가 소유자 본인인지 세입자인지는 다른 문제입니다 — 직접 확인이 필요합니다.
가격 구조
감정가는 9억 2,500만원(2026.7.30 기준, (주)감정평가법인 씨비알이 현)입니다. 토지·건물 배분은 토지 5억 5,500만원, 건물 3억 7,000만원입니다.
36회차(10.15 개찰)는 감정가 100%인 9억 2,500만원으로 유찰됐고, 37회차(10.22 개찰)는 90%인 8억 3,250만원으로 또 유찰됐습니다. 지금 진행 중인 38회차는 80%인 7억 4,000만원입니다.
이대로 유찰이 이어지면 39회차부터 10%p씩 더 낮아져 45회차(12.17 개찰)엔 9,250만원(10%)까지 예고돼 있습니다. 다만 중간에 낙찰되면 그 아래 회차는 열리지 않습니다.
위임기관(관악세무서)이 밝힌 체납 청구액은 27억 3,275만원(2026.6.1 기준)으로, 이 집의 감정가(9억 2,500만원)를 크게 웃돕니다. 체납자 소유의 다른 재산까지 포함된 금액일 가능성이 있어, 이 집 한 채의 낙찰대금이 전부 세금으로 들어간다는 뜻은 아닙니다.
실거래 비교
국토교통부 실거래가 공개시스템(아파트매매)을 서울 관악구(LAWD 11620) 기준으로 최근 26개월 전수조회했습니다. 같은 단지("관악산휴먼시아2단지") 114.7㎡ 거래가 43건 확인됐습니다.
가장 최근 거래는 2026년 9월 30일, 9층, 8억 5,000만원이었습니다. 한 달이 채 안 된 거래입니다. 9월 12일 8층 거래도 8억 4,000만원으로 비슷한 수준이었습니다.
감정평가서는 같은 동(205동) 19층, 즉 본건 바로 아래층의 2026년 3월 20일 거래(8억 9,000만원)를 비교 거래사례로 직접 인용했습니다.
정리하면, 10월 29일 개찰 예정인 이 물건의 최저입찰가(7억 4,000만원)는 가장 최근 실거래(8억 5,000만원)보다 1억 1,000만원(13%) 낮고, 같은 동 거래(8억 9,000만원)와 비교하면 차이는 더 벌어집니다.
공고문 인수조건
온비드 상세 API에는 이 물건의 별도 공매공고문 PDF 링크가 없었습니다. 감정평가서와 입찰상세 API에 공시된 구조화 조건으로 대신합니다.
대금납부방법: 일시불 · 납부기한: 낙찰 후 30일 이내
참가자격: 제한 없음(모든 회원 입찰 가능) · 유효입찰 기준: 1인 이상의 유효한 입찰
공동입찰·대리입찰: 가능
명도 및 인도 책임: 매수인 부담 (현장답사·공부열람을 통해 점유관계·대항력 유무·관리비 체납 여부를 사전 확인하라는 표준 안내문 포함)
감정평가서는 이 단지가 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 2025.10.20~2026.12.31, 대상: 아파트)으로 지정돼 있다고 공시했습니다. 공매·경매에 따른 소유권 이전이 이 허가 대상 "계약"에 해당하는지는 사안에 따라 다룰 수 있어, 입찰 전 관할 구청(관악구청)에 직접 확인이 필요합니다.
일정·계약조건
- 접수: 2026.10.26 14:00 ~ 10.28 17:00
- 개찰: 2026.10.29 11:00
- 최저입찰가: 7억 4,000만원(감정가 대비 80%, 38회차)
- 다음 회차 예고: 39회차 11.5 개찰(70%, 6억 4,750만원) → … → 45회차 12.17 개찰(10%, 9,250만원)
정리
이 집의 핵심은 두 가지입니다. 등기상 근저당권·전세권 없이 깨끗하지만 위임기관의 체납 청구액이 감정가를 훌쩍 넘는 특이한 사례라는 것, 그리고 공매 시작가가 같은 단지·같은 동 실거래보다 이미 낮다는 것입니다.
등기가 깨끗하다고 해서 점유 관계까지 확정되는 건 아닙니다. 입찰 전에 전입세대 현황과 토지거래허가구역 여부를 직접 확인하셔야 합니다.
체크리스트
- □ 국토부 실거래가를 입찰 직전에 다시 한번 조회했는가
- □ 등기부등본을 직접 발급해 위임기관 청구액(27억 3,275만원)의 실제 배분 관계를 확인했는가
- □ 전입세대주(김**, 2015.12.30 전입)가 소유자 본인인지 세입자인지 현장·관리사무소에서 확인했는가
- □ 토지거래허가구역 해당 여부를 관할 구청(관악구청)에 직접 문의했는가
- □ 관리비 체납 여부를 관리사무소에 문의했는가
자주 묻는 질문
Q. 이 집에 지금 누가 살고 있나요?
A. 전입세대주 김**(2015.12.30 전입) 1명만 등록돼 있고, 등기부에 전세권·임차권은 없습니다. 다만 감정평가서는 임대관계를 "미상"으로 남겨 뒀습니다. 실제 거주자가 소유자 본인인지 세입자인지는 현장에서 직접 확인하시는 걸 권합니다.
Q. 등기부에 근저당권이 없는데 안전한 건가요?
A. 등기현황에는 위임기관(관악세무서)과 압류 1건만 있고 근저당권·전세권은 없습니다. 다만 위임기관이 밝힌 체납 청구액(27억 3,275만원)은 이 집의 감정가(9억 2,500만원)를 훨씬 웃돌아, 체납자 명의의 다른 재산까지 포함된 금액일 수 있습니다. 정확한 배분 관계는 입찰 전 등기부로 직접 확인하셔야 합니다.
Q. 토지거래허가구역이면 낙찰받아도 허가를 받아야 하나요?
A. 이 단지는 2025.10.20~2026.12.31 토지거래계약에관한허가구역으로 지정돼 있습니다(감정평가서 공시). 공매에 따른 소유권 이전이 허가 대상 계약에 해당하는지는 사안별로 다룰 수 있어, 입찰 전 관할 구청에 직접 확인하시길 권합니다.
Q. 가격이 계속 떨어지나요?
A. 네, 매주 10%p씩 낮아지는 일정이 이미 공시돼 있습니다. 38회차(80%, 10.29 개찰) 다음은 39회차(70%, 11.5 개찰)… 45회차(10%, 12.17 개찰)까지 예고돼 있습니다. 다만 중간에 낙찰되면 그 아래 회차는 진행되지 않습니다.
본 글은 온비드 공공데이터·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 직접 조사해 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저입찰가·공매기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 온비드에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현장 상태를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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