집을사듀오가 추천하는 내집마련의 길

서울 성동구 서울숲 아이파크 101동 101호(전용 84.87㎡, 사건번호 2024타경1808)는 2025년 12월 1일, 감정가 11억 3,000만 원짜리가 11억 3,400만 1,000원에 낙찰됐습니다. 감정가의 100.0% , 거의 감정가 그대로입니다. 넉 달 뒤인 2026년 4월 14일, 서울 강북구 쌍용아파트 101동 1002호(전용 59.94㎡, 사건번호 2025타경13098)는 감정가 4억 1,200만 원짜리가 3억 6,338만 원에 낙찰됐습니다. 감정가의 88.0% 입니다. 둘 다 같은 '서울특별시' 아파트이고 둘 다 지분·법정지상권·유치권 같은 특수 표시가 없는 깨끗한 물건인데, 낙찰가율이 12.0%p 벌어졌습니다. 구청이 다른 게 아니라, 경매를 진행하는 '관할 법원'이 달랐습니다. 경매는 집 주소가 아니라 '관할 법원'이 진행합니다 법원경매는 전국 어느 법원에서나 열리는 게 아니라, 물건 소재지를 관할하는 법원에서만 진행됩니다. 서울만 해도 서울중앙·서울동부·서울남부·서울북부·서울서부 5개 지방법원이 구역을 나눠 맡고, 같은 '서울특별시'라도 어느 구에 있느냐에 따라 입찰·매각을 진행하는 법원 자체가 달라집니다 . 저희가 가진 데이터를 이 5개 법원 기준으로 나눠보니, 똑같이 '서울 아파트'인데도 법원별로 낙찰가율 중간값이 꽤 다르게 나타났습니다. 서울 아파트 3,103건을 법원 관할구역 기준으로 나눠봤습니다 저희가 수집·보관 중인 경매 과거 낙찰결과 데이터에서, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 서울 소재 아파트 매각 건만 뽑아 3,103건 (2020년 1월~2026년 6월 수집분)의 낙찰가율을 각 사건이 진행된 법원 기준으로 나눠 집계했습니다. 관할구 노원·도봉·동대문·중랑·강북을 맡는 서울북부지법 이 88.0% (836건)로 가장 낮았고, 강서·양천·구로·영등포·금천을 맡는 서울남부지법 91.0%(667건), 성북·강남·서초·동작·관악·종로·중구를 맡는 ...

경기도 고양시 덕양구 내유동의 다세대주택 한 채가 지금 신탁공매 9차까지 와 있습니다. 감정가 2억 2,900만원짜리가 한 달 만에 8번 유찰 되면서 최저가가 1억원(감정가의 44%)까지 내려갔습니다. 그런데 온비드 입찰상세 API에 남아 있는 회차 이력을 전수조회해 보니, 이 집은 올해가 처음이 아니라 2022년부터 적어도 네 번째 공매 였습니다. 매번 해를 바꿔가며 다시 나왔는데도 팔리지 않았습니다. 왜 매번 유찰됐는지는 공시자료 어디에도 나와 있지 않습니다. 사실만 정리해서 전해드립니다. 어디에 있는 집인가요 통일로를 따라 파주 방향으로 올라가는 길목, 서울시립 용미리공원묘지 인근의 계획관리지역입니다. 가장 가까운 학교는 내유초등학교(약 599m)입니다. 반경 1.5km 안에 대형마트·지하철은 없습니다. 물건 정보 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 471-18외 1필지 청도하늘채 제2동 제1층 제103호 (도로명 통일로1170번길 65-25) 전용면적: 45.2㎡ · 대지권 46.239㎡ · 계약면적 56.08㎡ (공용면적 10.88㎡) 구조: 철근콘크리트구조 · 1층(엘리베이터 없는 건물이지만 103호는 1층이라 해당 없음) 세대수: 제2동 11세대 · 사용승인 2018년 3월 16일 용도지역: 계획관리지역 · 2022년 감정평가서 기준 "토지의 형상 및 이용상황: 가상형 토지, 수거용건부지" 매각기관: 교보자산신탁(주) · 매각방법: 신탁부동산 공매, 개별매각 가격이 이렇게 내려온 과정 1차(2억 9,900만원, 감정가의 131%)부터 매 회차 유찰될 때마다 전 회차 가격의 약 10%씩 낮아지는 구조입니다. 저희가 소개하는 건 9회차입니다. 10월 22일 10시부터 접수해 10월 23일 9시에 개찰합니다. 사실 올해가 처음이 아닙니다 온비드 입찰상세 API에는 이 물건의 과거 회차 기록이 그대로 남아 있습니다. 찾아보니 2022년 8월, 2023년 4월, 2024년 1월에도 각각 1차...

광주 북구 대주맨션 822호(전용 37.08㎡)는 2026년 5월 29일, 감정가 5,500만 원짜리가 4,180만 원에 낙찰됐습니다. 감정가의 76.0% 입니다. 넉 달 전인 1월 19일, 부산 해운대구 센텀리슈빌1단지 2502호(전용 107.16㎡)는 감정가 10억 6,000만 원짜리가 9억 4,358만 8,888원에 낙찰됐습니다. 감정가의 89.0% 입니다. 둘 다 같은 '아파트'이고 둘 다 지분·법정지상권·유치권 같은 특수 표시가 없는 깨끗한 물건인데, 감정가 구간이 다르다는 것만으로 낙찰가율이 13.0%p 벌어졌습니다. 싼 집일수록 경쟁이 치열해 낙찰가율도 높을까 낙찰가율 은 낙찰가를 감정가로 나눈 비율입니다. '감정가가 낮은 싼 물건일수록 여러 사람이 몰려 경쟁이 치열해지고, 그만큼 낙찰가율도 높아진다'는 이야기를 종종 듣습니다. 소액 투자자가 많이 몰리는 저가 물건이라 오히려 비싸게 낙찰된다는 추측입니다. 그런데 저희가 실제 낙찰 데이터를 감정가 구간별로 나눠보니, 결과는 그 반대였습니다. 감정가가 낮을수록 낙찰가율은 더 낮았고, 감정가가 높아질수록 낙찰가율도 함께 꾸준히 올라갔습니다. 아파트 55,668건으로 감정가 구간별 차이를 재봤습니다 저희가 수집·보관 중인 경매 과거 낙찰결과 데이터에서, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 아파트 매각 건만 뽑아 55,668건 (2020년 1월~2026년 6월 수집분)의 낙찰가율을 감정가 6구간으로 나눠 집계했습니다. 감정가 1억 미만이 76.0% (10,881건)로 가장 낮았고, 1~2억 83.0%(14,472건), 2~3억 85.0%(10,825건), 3~5억과 5~10억이 나란히 87.0%(각 9,806건·7,708건)로 감정가 구간이 올라갈수록 함께 높아졌습니다. 10억 이상 구간이 89.0% (1,976건)로 가장 높았습니다. 1억 미만과 10억 이상의 차이는 13.0%p였습니다. 같은 아파트, 다른 감정가 구간으로 비교해봤습니다 두 사례 모두 감정가 구간만...

경상남도 창원시 마산합포구 예곡동의 연립주택 한 채가 지금 신탁공매 14차까지 와 있습니다. 감정가 1억 5,000만원짜리가 두 달 사이 13번 유찰 되면서 최저가가 5,000만원(감정가의 33%)까지 내려갔습니다. 그런데 이 집을 감정평가서 첨부 자료까지 들여다보니, 이 집 자체가 작년 9월 26일에 이미 한 번 공매로 팔린 기록 이 있었습니다. 낙찰가는 1억 8,200만원이었습니다. 왜 다시 공매에 나왔는지는 공시자료 어디에도 나와 있지 않습니다. 사실만 정리해서 전해드립니다. 어디에 있는 집인가요 마산만을 끼고 있는 산복도로 안쪽 경사지입니다. 가장 가까운 초등학교는 마산신월초등학교(약 478m), 가장 가까운 마트는 GS더프레시 마산월영점(약 869m)입니다. 창원시 전역에 지하철은 없습니다. 물건 정보 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 예곡동 43 예솔빌리지 제1동 203호 (도로명 예곡길 33-14) 전용면적: 81.02㎡ · 대지권 1,179㎡ 중 73.6875/1,179 구조: 철근콘크리트조, 지상 4층 중 2층 — 건축물대장상 연립주택 (온비드 분류는 '아파트'지만 4층 이하라 법적으로는 연립주택입니다) 세대수: 제1동 16세대(층당 4세대) · 사용승인 2013년 1월 16일 (건축주 (주)예솔주택건설) 엘리베이터 없음 · 온비드 공시상 주차장 "없음"(단, 건축물대장에는 건물 전체 자주식 주차 16대 등재) 매각기관: 우리자산신탁(주) 부산지역본부 · 매각방법: 신탁부동산 공매, 개별매각(물건번호 2번) 가격이 이렇게 내려온 과정 1차(1억 9,530만원, 감정가의 130%)부터 매 회차 유찰될 때마다 전 회차 가격의 약 10%씩 낮아지는 구조입니다. 12회차(10월 16일 개찰)는 이 글을 쓰는 시점(10월 18일) 기준 온비드 API에 결과가 아직 반영되지 않아 확인하지 못했습니다. 13회차(10월 21일 개찰)도 아직 열리지 않았습니다. 저희가 소개하는 건 14회차입니다. 10월 23일 ...

인천 중구 답동 아르누보 302호(2025타경509982)에 사는 전대건 씨(가명 아님, 공고문 기재 임차인명)는 2020년 4월 13일에 전입신고를 했습니다. 그런데 임대차계약서에 확정일자를 받은 건 그로부터 721일 뒤인 2022년 4월 4일입니다. 이 물건은 지금(2026년 10월) 경매가 진행 중입니다. 전대건 씨는 대항력(전입일 기준)은 그대로 살아있지만, 경매대금에서 먼저 돈을 받는 우선변제권은 확정일자 기준이라 721일 늦게 생겼습니다. 대항력과 우선변제권은 같은 날 함께 생기는 게 아닙니다 . 전입일·확정일자·배당요구, 역할이 각자 다릅니다 대항력 은 전입신고와 실제 거주(점유)로 생깁니다. 효력은 전입신고 다음 날 0시부터이고, 이게 있으면 집이 낙찰되더라도 낙찰자(매수인)에게 '나 임차인입니다, 임대차 내용 그대로 주장할게요'라고 말할 수 있습니다. 보증금을 다 돌려받지 못하면 낙찰자에게 직접 요구할 수도 있습니다. 우선변제권 은 전입(대항력 요건) + 확정일자, 이 둘 중 늦은 날짜를 기준으로 생깁니다. 이게 있으면 경매 매각대금을 나눌 때(배당) 다른 채권자보다 먼저 받을 순위를 가집니다. 전입은 일찍 했어도 확정일자를 늦게 받으면, 우선변제권 자체가 그 늦은 날짜 기준으로 밀립니다. 배당요구 는 이 권리를 실제로 '행사'하는 절차입니다. 우선변제권이 있어도 법원에 배당요구종기까지 '저도 배당해 주세요'라고 신청하지 않으면, 경매 절차에서 돈이 자동으로 나오지 않습니다. 세 가지가 전부 따로 작동합니다. 확정일자, 전입일보다 늦게 받은 임차인이 8.7%였습니다 저희가 수집·보관 중인 법원경매 공고문 권리분석 데이터에서, 전입일과 확정일자가 둘 다 기재된 임차인 3,789명 을 날짜 선후로 나눠봤습니다. 확정일자를 전입일보다 늦게 받은 경우가 328건(8.7%) 이었고, 중간값으로는 87일, 가장 길게는 6,516일(약 18년) 차이가 났습니다. 30일 이상 차이 나는 경우만 196건이었습니다. ...

인천 검단구 불로동, 2022년에 준공한 빌라 한 채가 신탁공매로 나왔습니다. 감정가는 3억 500만원인데, 1차 최저입찰가는 오히려 3억 9,650만원으로 감정가보다 30% 높습니다. 대신 9월 29일부터 열흘 간격으로 열 번 개찰하며 가격이 떨어지는데, 9차는 2억 6,304만원(감정가의 86%)입니다. 신영부동산신탁(주)의 공매공고문 원문과 온비드 공시자료, 국토교통부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다. 공고문은 "신탁등기 경료 이후 임대차에 동의한 건은 없다"고 명시하고 있습니다. 위치 본건은 인천광역시 검단구 불로동 858-8, 도로명주소로는 용해로 13-4에 있습니다. 인천1호선 검단호수공원역이 약 1.7km, 신검단중앙역이 약 2.2km 거리입니다. 인천불로초등학교가 도보 760m, 인천검단호수초등학교가 890m로 둘 다 가깝습니다. OSM 지도. 빨간 점이 본건 위치입니다. 상세 위치. 더유니드빌은 불로동 858-8에 있는 철근콘크리트조 5층 공동주택입니다. 물건정보 소재지: 인천광역시 검단구 불로동 858-8 더유니드빌 1동 201호 도로명주소: 인천광역시 검단구 용해로 13-4 공매 구분: 신탁공매(기타일반재산) — 수탁자 신영부동산신탁(주) 물건관리번호: 2026-0900-049195 / 공고 "[개별매각] 인천광역시 검단구 불로동 858-8번지 201호외 4개호" 전유면적 61.04㎡(약 18.5평), 공용면적 15.1㎡, 계약면적 76.14㎡, 대지권 39.91㎡ 등기상 용도: 다세대주택(공동주택), 철근콘크리트구조, 2022년 6월 14일 사용승인(지상 5층 중 2층) 감정가: 3억 500만원(2026.8.31 기준, (주)제일감정평가법인 경기남부지사) 매각 방법: 개별매각 — 같은 공고에 301·302·401·402호도 함께 나왔지만 각자 따로 입찰합니다 건물분 부가가치세 없음(공고문 명시) 온비드 공시 사진 — 더유니드빌 건물 외관입니다. 가격 구조 — 감정가보다 높게 시작해 ...

광주 서구 농성동유탑유블레스 1203호(전용 19.79㎡)는 2026년 6월 4일, 감정가 5,300만 원짜리가 3,747만 원에 낙찰됐습니다. 감정가의 71.0% 입니다. 석 달 전인 3월 12일, 인천 연수구 연수1차우성아파트 1406호(전용 101.97㎡)는 감정가 4억 7,400만 원짜리가 4억 1,660만 원에 낙찰됐습니다. 감정가의 88.0% 입니다. 둘 다 같은 '아파트'이고 둘 다 지분·법정지상권·유치권 같은 특수 표시가 없는 깨끗한 물건인데, 전용면적대가 다르다는 것만으로 낙찰가율이 17.0%p 벌어졌습니다. 평형이 클수록 낙찰가율도 계속 오를까 낙찰가율 은 낙찰가를 감정가로 나눈 비율입니다. 상식적으로는 '평형이 클수록 인기가 많아 낙찰가율도 계속 올라간다'고 생각하기 쉽습니다. 1인 가구가 선호하는 초소형은 싸게, 신혼부부·가족 단위가 찾는 '국민평형'은 비싸게 낙찰될 거라는 추측입니다. 그런데 저희가 실제 낙찰 데이터를 전용면적대별로 나눠보니, 낙찰가율은 평형이 커질수록 계속 오르는 게 아니라 특정 구간에서 정점을 찍고 그 이후로는 오히려 낮아졌습니다. 아파트 55,020건으로 전용면적대별 차이를 재봤습니다 저희가 수집·보관 중인 경매 과거 낙찰결과 데이터에서, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 아파트 매각 건만 뽑아 55,020건 (2020년 1월~2026년 6월 수집분)의 낙찰가율을 전용면적대 6구간으로 나눠 집계했습니다. 40㎡ 미만이 71.0% (4,120건)로 가장 낮았고, 40~60㎡ 82.0%(17,939건), 60~85㎡ 86.0%(23,576건)로 평형이 커질수록 함께 올라갔습니다. 그런데 85~102㎡ 에서 88.0% (1,677건)로 정점을 찍은 뒤, 102~135㎡는 85.0%(5,424건), 135㎡ 이상은 84.0%(2,284건)로 다시 낮아졌습니다. 85~102㎡와 40㎡ 미만의 차이는 17.0%p였습니다. 같은 아파트, 다른 전용면적대로 비교해봤습니다 두 사...