감정가 1억 6,600만원 빌라가 996만원인데, 체납세금은 1억 5,858만원입니다 (2024-11041-005)
경기 광주시 회덕동, 4층짜리 다세대주택 401호입니다. 감정가는 1억 6,600만원인데, 지금 진행 중인 34회차 최저입찰가는 996만원입니다. 감정가의 6%입니다.
그런데 온비드 물건상세를 열어보니, 이 집을 공매로 넘긴 위임기관인 기흥세무서가 배분 요구한 체납세금이 1억 5,858만원으로 등록돼 있었습니다. 감정가의 96%에 이르는 금액입니다.
가격이 왜 이렇게까지 떨어졌는지, 세금은 왜 이렇게 많이 밀렸는지, 공개 자료로 확인되는 만큼만 정리해 보겠습니다.
어디에 있는 물건인가
회덕동은 광주시청에서 북서쪽으로 가까운 주택가입니다. 감정평가서 지적도에도 "156-132"·"156-141" 두 필지가 함께 표시돼 있습니다.
2016년 준공된 철근콘크리트조 4층 건물이고, 감정평가서 사진에는 대상 세대(4층, 붉은 박스)가 표시돼 있습니다.
현관문에 "401" 표지판이 선명하게 찍혀 있어, 온비드가 올린 사진과 실제 호실이 일치한다는 걸 확인할 수 있습니다. 문 옆에 걸린 우산과 신발주머니를 보면 최근까지도 사람이 지내고 있었던 것으로 보입니다.
감정평가서 도면상 구조는 방2 + 안방 + 거실 + 주방/식당이고, 같은 층에 402·403호가 나란히 있습니다.
물건정보 — 그리고 등록된 채권
전유면적은 50.49㎡, 약 15.27평입니다. 대지권은 660분의 59.79입니다.
온비드 물건상세에 등록된 채권을 모두 더하면 약 1억 8,186만원입니다. 감정평가액(1억 6,600만원)보다 많습니다. 그중 가장 큰 몫이 위임기관인 기흥세무서의 체납액 1억 5,858만원이고, 나머지는 2023년 12월 압류(1,539만원)와 건강보험공단 등의 교부청구 11건(합계 790만원)입니다.
전입세대주(천**)는 2022년 9월 5일 전입한 기록이 있고, 별도로 등록된 임차인(임**)은 전입일·확정일자가 기록돼 있지 않습니다. 온비드는 이 물건에 "매수인에게 인수되는 임차보증금이 있을 수 있다"고 공시하고 있습니다.
가격 구조 — 감정가 대비 정확히 1%포인트씩
최근 회차(8월 24일~10월 1일)만 놓고 보면 가격이 내려가는 규칙이 뚜렷합니다. 감정가 대비 비율이 9% → 8% → 7% → 6%로, 회차마다 정확히 1%포인트(166만원)씩 낮아집니다.
이번 34회차(9월 28~30일 입찰, 10월 1일 개찰) 최저가가 996만원입니다. 이 글을 쓰는 지금(9월 24일)은 아직 입찰 전이라 결과는 모릅니다. 유찰되면 35회차(10월 6~7일 입찰)는 830만원으로 다시 내려갑니다.
온비드 물건상세 API가 공식 집계한 누적 유찰 횟수는 12회입니다. 최초 감정평가 기준시점은 2026년 1월 14일, 최초 공고는 2026년 2월 4일로, 반년 만에 34회차까지 왔습니다. 2년 넘게 끌었던 다른 물건들과 비교하면 훨씬 빠른 속도입니다.
실거래와 비교하면 — 감정가보다도 낮게 팔렸습니다
국토교통부 실거래가에서 같은 지번(156-132)·같은 단지(수정156)·같은 전용면적(50.49㎡) 거래를 전수 조회했습니다. 최근 1년간 이 조건에 맞는 거래는 딱 1건, 2026년 3월 15일 1억 3,900만원이었습니다.
이 거래는 등기상 "제B동"으로 신고돼 이 물건이 속한 "제비동"과는 동이 다릅니다. 다만 같은 지번·같은 단지·같은 준공연도(2016년)라 사실상 같은 규격의 세대로 보고 참고로 옮겼습니다.
34회차 최저입찰가(996만원)는 이 실거래(1억 3,900만원)의 약 7.2% 수준입니다. 그리고 이 물건의 감정평가액(1억 6,600만원)은 오히려 이 실거래보다 19% 높습니다. 감정가 자체가 지금 시세보다 높게 잡혀 있었다는 뜻입니다.
공고문에 적힌 문구 — 원문 그대로
온비드 물건상세 API가 공시한 인수조건 문구입니다. 저희가 요약하지 않고 원문 그대로 옮깁니다.
본건은 주민등록 등재사실에 의한 전입세대가 존재하며, 매수인에게 인수되는 임차보증금이 있을 수 있사오니 사전조사 후 입찰바람.
등록된 임차인의 전입일·확정일자가 기록돼 있지 않다는 점, 전입세대주는 2022년 9월부터 있었다는 점은 확인됩니다. 하지만 실제로 낙찰자가 임차보증금을 인수하게 되는지, 그 규모가 얼마인지는 이 글의 조사만으로 단정할 수 없습니다.
인수 여부를 저희가 임의로 판단하지 않습니다. 등기부등본과 전입세대열람을 입찰 전 반드시 직접 확인해야 하는 부분입니다.
일정·계약조건
- 34회차 입찰: 9.28.(월) 14:00 ~ 9.30.(수) 17:00, 개찰 10.1.(목) 11:00
- 최저입찰가: 996만원(감정가 대비 6%)
- 입찰보증금: 최저입찰가의 10% (99만 6천원)
- 대금 납부: 일시불
- 입찰 자격 제한: 없음(모든 온비드 회원 입찰 가능)
- 공동입찰·대리입찰: 가능
정리
반년 만에 34회차, 감정가의 6%까지 떨어진 다세대주택입니다. 실거래로 봐도 감정가 자체가 시세보다 높게 잡혀 있었습니다.
그런데 가격표만 보고 접근하면 놓치는 게 있습니다. 이 물건에 걸린 세금 체납액(1억 5,858만원)이 지금 최저가보다 훨씬 크고, 전입세대가 있어 임차보증금을 인수하게 될 가능성도 공시돼 있다는 사실입니다.
싸 보이는 숫자와 실제로 부담해야 할 금액이 다를 수 있다는 걸, 이 물건이 잘 보여준다고 생각합니다.
입찰 전 체크리스트
- 등기부등본·전입세대열람 확인 — 임차보증금 인수 여부, 전입세대 현황을 입찰 전 직접 확인
- 체납액 배분 순서 — 기흥세무서 등 위임기관 채권과 다른 채권의 배분 순서는 별도 확인 필요
- 관리비 체납 여부 — 이 글의 자료로는 확인되지 않아 관리사무소 직접 문의 필요
- 34회차 입찰(9.28~30) 전 온비드에서 최저가·일정 변동 여부 재확인
- 공동입찰·대리입찰 서류는 입찰마감일시 전까지 직접 제출이 원칙
자주 묻는 질문
Q. 996만원에 낙찰받으면 세입자 보증금까지 물어줘야 하나요?
A. 온비드 공시 문구상 "전입세대가 존재하며 매수인에게 인수되는 임차보증금이 있을 수 있다"고만 돼 있습니다. 등록된 임차인의 전입일·확정일자는 기록돼 있지 않습니다. 실제 인수 여부는 등기부등본·전입세대열람을 직접 확인해야 하며, 저희가 단정하지 않습니다.
Q. 감정가보다 체납세금이 더 큰 게 정상인가요?
A. 저희가 온비드 물건상세 API로 확인한 등록 채권 합계(약 1억 8,186만원)가 감정평가액(1억 6,600만원)보다 많은 것은 사실입니다. 다만 배분 순서나 실제 회수 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
Q. 왜 반년 만에 34회차까지 왔나요?
A. 저희가 확인한 사실은 가격과 등록된 채권·권리관계뿐입니다. 감정가가 실거래보다 높게 잡혔던 점이 원인 중 하나일 수 있지만, 정확한 이유를 저희가 단정하지는 않습니다.
Q. 지금 바로 입찰할 수 있나요?
A. 34회차 입찰은 9월 28일 14시부터 9월 30일 17시까지이고, 자격 제한은 없습니다. 입찰보증금은 최저입찰가의 10%(99만 6천원)입니다.
본 글은 온비드(한국자산관리공사) 공매공고·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 직접 조사해 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저입찰가격·입찰일정은 변동될 수 있으니 입찰 전 온비드에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부등본·전입세대열람 내용을 별도로 확인하세요. 지도: © OpenStreetMap contributors. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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