세무서도 아니고 'HUG'가 신청한 압류재산 공매 1,174건, 전부 3채 이상 묶음이었습니다
온비드 압류재산 공매 목록을 보다가 '신청기관'란에 국세청도 지자체도 아닌 이름이 자꾸 보였습니다. 주택도시보증공사(HUG)였습니다.
압류재산은 원래 세금을 못 낸 사람의 재산을 나라가 압류해서 파는 절차인데, 왜 전세보증금 보증기관이 여기 껴 있는 걸까요.
그래서 지금 진행 중인 압류재산 공매 전체 7,661건을 신청기관별로 직접 세어봤습니다. 15.3%인 1,174건이 HUG 신청분이었습니다.
더 세어보니, 이 1,174건에는 공통점이 하나 있었습니다. 하나씩 확인해보겠습니다.
압류재산 공매 — '체납처분'을 캠코가 대행하는 것
세금이나 공과금을 못 낸 사람의 재산을 나라가 강제로 압류한 뒤 파는 절차를 체납처분이라고 합니다.
이때 세무서·지자체가 직접 팔지 않고 한국자산관리공사(캠코)에 매각을 위탁하는 것이 '압류재산 공매'입니다. 법원 경매와 달리 채권자(신청기관)가 직접 집행을 신청한다는 점이 다릅니다.
HUG 같은 공공기관도 국세 체납처분의 예에 따라 압류·공매를 신청할 수 있습니다. 전세보증금을 세입자 대신 갚아준(대위변제) 뒤, 그 돈을 돌려받을 권리(구상채권)를 회수하려는 목적입니다.
세어보니 74.5%는 세무서, 15.3%는 HUG였습니다
2026년 9월 11일 기준 진행 중인 압류재산 공매 7,661건(전체 온비드 공매 11,926건의 64.2%)을 신청기관 기준으로 나눠봤습니다.
세무서 등 국세 체납이 5,710건(74.5%)으로 가장 많았고, 그다음이 주택도시보증공사(HUG) 1,174건(15.3%)이었습니다. 시청·구청 등 지방세는 701건(9.2%), 국민건강보험공단은 28건(0.4%)이었습니다.
즉 압류재산 공매 7건 중 1건 이상이 세금이 아니라 전세보증금을 대신 갚아준 데 따른 구상채권 때문에 나온 물건이라는 뜻입니다.
HUG 신청분 1,174건, 전부 3채 이상 묶여 있었습니다
HUG가 신청한 1,174건을 재산관리번호(같은 압류 사건)로 묶어보니, 1,174건 전부가 82개 사건 안에서 3채 이상씩 함께 나온 물건이었습니다. 낱개로 압류된 건 단 한 건도 없었습니다.
가장 큰 사건은 한 압류 사건에서 90채가 한꺼번에 공매로 나온 경우였고, 그다음도 60채·50채·50채·50채 순으로 이어졌습니다. 한 임대인(또는 임대사업자)이 다수 세대를 굴리다 전세보증금을 갚지 못해 여러 채가 동시에 압류된 것으로 보입니다.
지역도 쏠려 있었습니다. HUG 신청분의 71.2%(836건)가 서울이었고, 그중에서도 금천구 독산동(220건)·강서구 화곡동(180건)·양천구 신월동(70건) 세 곳에 40.0%가 몰려 있었습니다. 용도는 오피스텔·다세대주택(빌라)이 90.4%로, 아파트가 가장 많은 세무서 신청분(56.0%)과 뚜렷이 대조됩니다.
실제 사례를 보면, 서울 금천구 독산동 메트로타운은 같은 건물의 401호·202호가 같은 사건번호(2026-16156)로 나란히 공매 목록에 올라 있었고, 감정가의 10%까지 최저입찰가가 내려가 45차까지 공고가 이어진 상태였습니다. 양천구 신월동 경성빌은 최저입찰가가 감정가의 20%(42차)에서 다음 회차인 43차에 10%로 다시 한 번 내려간 물건이었습니다.
낙찰대금이 들어오면, 누가 먼저 가져갈까요
여기서부터가 '배분 순서'입니다. 압류재산이 팔려서 대금이 들어와도 신청기관이 전부 가져가는 게 아니라, 정해진 순서대로 나눠 갖습니다.
국세기본법 제35조(국세의 우선)는 원칙적으로 국세가 다른 채권보다 우선해서 징수된다고 정합니다. 다만 예외가 있는데, 국세의 법정기일보다 먼저 등기된 저당권 등 담보물권이 있다면 그 물건이 국세보다 먼저 배당받습니다. 지방세도 비슷한 구조의 우선순위 규정을 두고 있습니다.
HUG의 구상채권은 대부분 전세보증금을 대신 갚아준 이후에 생기는 권리라, 그 전에 이미 설정된 국세의 법정기일이나 담보물권보다 순위가 뒤로 밀리는 경우가 많습니다. 그래서 HUG가 압류·공매까지 직접 신청해 회수에 나서는 것으로 보입니다.
다만 이건 일반 원칙일 뿐, 개별 물건의 실제 배분 순서는 등기부의 설정일자와 법정기일을 직접 대조해야 확인됩니다. 이 글에서 특정 물건의 배분 순위를 단정하지는 않습니다.
입찰 전 이런 순서로 확인합니다
- 공매공고문에서 신청기관이 누구인지부터 확인하세요. 세무서·지자체·HUG 등 신청기관마다 뒤에 남은 권리관계의 성격이 다를 수 있습니다
- 등기사항증명서로 저당권·가압류 등 담보물권의 설정일자를 확인하고, 국세·지방세의 법정기일과 비교해야 진짜 배분 순서를 알 수 있습니다
- 낙찰이 임차인의 보증금 문제 해결을 뜻하지 않습니다. 대항력 있는 임차인이 있다면 별도로 인수 여부를 매각조건에서 확인해야 합니다
- 같은 사건에서 여러 채가 함께 나온 물건이라면, 다른 호실의 공고 내용과 낙찰 결과도 함께 참고하세요
- 최저입찰가가 감정가의 10%까지 내려온 물건은 여러 차례 유찰이 반복된 경우가 많으니 왜 안 팔렸는지 먼저 확인하세요
- 금액이 크면 입찰 전 전문가 상담을 받으세요
자주 하는 실수
- 신청기관을 확인하지 않고 '압류재산이니까 다 세금 문제'라고 단정하는 경우
- 국세가 무조건 1순위라고 생각하는 경우 — 법정기일보다 앞선 저당권은 국세보다 먼저 배당받습니다
- 낙찰받으면 임차인 문제가 자동으로 정리된다고 착각하는 경우
- 같은 사건 안 다른 호실의 유찰 이력을 확인하지 않고 입찰가를 정하는 경우
신청기관이 누구인지가 배분 순서를 푸는 첫 단추입니다. 이후 순서는 등기부를 직접 대조해야 확인됩니다.
'이렇게 하면 된다'가 아니라, 위 기준으로 하나씩 확인하고 개별 사안은 전문가 상담을 거치시길 권합니다.
자주 묻는 질문
Q. HUG가 신청한 압류재산 공매는 무엇이 다른가요?
A. 전세보증금을 대신 갚아준 뒤 그 돈을 돌려받기 위해 임대인의 재산을 압류해 공매에 부친 물건입니다. 이번 집계에서는 1,174건 전부가 같은 압류 사건 안에서 3채 이상씩 함께 나왔습니다.
Q. 압류재산 공매에서 국세가 항상 1순위인가요?
A. 원칙은 그렇지만 예외가 있습니다. 국세기본법 제35조에 따라 국세의 법정기일보다 먼저 등기된 저당권 등 담보물권이 있으면 그 물건이 국세보다 먼저 배당받습니다. 개별 물건은 등기부로 직접 확인해야 합니다.
Q. 낙찰받으면 그 집 세입자의 보증금 문제도 해결되나요?
A. 아닙니다. 임차인의 대항력·보증금 인수 여부는 별도의 문제이며 매각조건에서 직접 확인해야 합니다. 다만 HUG가 이미 대위변제한 세입자는 보증금을 받은 상태일 가능성이 있습니다.
Q. 왜 HUG 신청분이 금천구 독산동·강서구 화곡동에 몰려 있나요?
A. 이번 집계에서 확인된 사실일 뿐 특정 사건의 원인을 단정하지는 않습니다. 개별 물건의 배경은 공매공고문과 등기사항증명서로 직접 확인해야 합니다.
이 글은 정보 제공 목적의 참고 자료이며 법률자문이 아닙니다. 압류재산 공매의 배분(배당) 순서는 국세·지방세의 법정기일, 저당권 등 담보물권의 설정일, 임차보증금의 대항요건·확정일자 취득일 등 개별 물건의 구체적 사실관계에 따라 달라지고, 최종적으로는 한국자산관리공사와 관계기관의 배분계산서로 확정되는 사항이므로 입찰 전 반드시 공매공고문·등기사항증명서를 직접 확인하고 전문가와 상담하세요. 통계는 onbid_dev.db onbid_items(2026-09-11 기준 압류재산 7,661건)를 한국자산관리공사 온비드 공개 자료를 바탕으로 집을사듀오가 자체 집계한 것이며, 재산 관리번호(cltrMngNo)와 신청기관(rqstOrgNm) 필드를 세었을 뿐 개별 물건의 권리관계나 전세사기 여부를 판정한 것이 아닙니다. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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