감정가 74억 트리마제가 경매에 나왔습니다 — 같은 평형 실거래는 70억, 지금 최저가는 59억 (2025타경51614)
성수동 트리마제, 다들 한 번쯤 들어보셨죠. 서울숲과 한강 사이에 서 있는 47층 랜드마크, 연예인 아파트로 더 유명한 그 단지입니다.
이 단지의 전용 152㎡(46평형) 한 채가 지금 법원경매에 나와 있는데요.
같은 평형의 실거래가는 70억 5,000만원. 현재 경매 최저가는 59억 1,200만원입니다.
숫자만 보면 11억 4,000만원이 낮은 건데, 왜 두 번이나 유찰됐을까요? 오늘은 이 물건의 가격 구조를 데이터로 하나씩 뜯어보겠습니다.
물건부터 볼까요
- 사건번호: 2025타경51614 (서울동부지방법원 경매6계)
- 소재지: 서울 성동구 성수동1가 718, 트리마제 102동 12층 1204호
- 전용면적: 152.16㎡ (46평형) / 철근콘크리트, 지상 46층 단지
- 감정가: 73억 9,000만원
- 현재 최저매각가격: 59억 1,200만원 (유찰 2회)
- 매각기일: 2026년 9월 7일(월) 오전 10시 · 입찰법정 제101호
- 입찰보증금: 최저가의 10% ≒ 5억 9,120만원
단지 외관 (자료: 대법원 법원경매정보)
실거래와 비교해보면
국토교통부 실거래가에서 성동구 최근 12개월 신고 내역을 전부 확인해 봤습니다.
핵심은 이 한 줄입니다. 본건과 같은 152.16㎡ 14층이 2025년 9월 70억 5,000만원에 거래됐습니다. 본건은 12층이니 층 조건도 비슷하고요.
단지 전체로 봐도 84㎡가 46억~63억, 140㎡가 61억~65억에 신고되는 단지입니다. 초고가 단지지만 거래가 꾸준히 이뤄지는, 시세가 살아 있는 시장이라는 뜻이죠.
그런데 왜 두 번이나 유찰됐을까요
물건이 나빠서가 아니라, 이 가격대의 구조적 특성 때문입니다.
첫째, 입찰 보증금만 약 5억 9,000만원입니다. 수표로 끊어서 법정에 들고 가야 하는 돈이죠.
둘째, 초고가 주택은 대출 규제로 레버리지가 사실상 막혀 있습니다. 잔금 대부분을 현금으로 조달할 수 있는 사람만 응찰 가능한 시장입니다.
셋째, 그래서 응찰자 풀이 아주 좁고, 살 수 있는 사람들은 할인 폭이 충분히 커질 때까지 기다리는 경향이 있습니다. 감정가의 100%, 80%에서는 손을 안 들고, 60%대부터 계산기를 두드리기 시작하는 거죠.
가격은 어디까지 내려갈까요
서울동부지방법원은 유찰되면 20%씩 저감됩니다. 저희 집을사듀오가 전국 법원 수집 데이터로 실측한 값인데, 법원마다 달라요 — 인천은 30%씩 깎이는데 서울 법원들은 20%씩입니다.
9월 7일에도 유찰되면 다음 회차는 47억 3,000만원 수준. 그 시점엔 실거래(70.5억) 대비 23억 이상 낮은 가격이 되기 때문에, 현금 여력이 있는 대기 수요가 움직일 가능성이 높은 구간입니다. 이번 회차(59.1억)가 마지막 관망 구간일 수 있다는 얘기죠.
입지 — 설명이 필요 없지만, 하나는 짚고 갑니다
감정평가서 표현을 그대로 옮기면 "수인분당선 서울숲역 인근", "아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역"입니다.
그리고 토지이용계획에 눈에 띄는 대목이 하나 있습니다 — "성수전략정비구역" 지구단위계획구역에 포함돼 있다는 것. 성수동 일대 초고층 정비 사업의 한가운데라는 뜻입니다. 주변이 개발될수록 희소성이 커지는 위치죠.
위치도 — 서울숲과 한강 사이 (자료: 감정평가서)
건물 상태는요
감정평가서 기재로는 지상 46층 철근콘크리트 구조에 외벽 강화유리·석재 마감, 난방·위생·주차· 승강기·옥내소화전 설비 완비입니다. 사진상 현관과 공용부 관리 상태도 깔끔해 보입니다. 다만 이건 감정평가 시점 기준이니, 입찰 전 현장 확인은 필수입니다.
입찰을 생각한다면 — 체크리스트
- 매각물건명세서 — 매각기일 1주일 전(8월 31일경) 법원경매정보에 공개됩니다. 임차·권리 관계는 반드시 원문으로 확인하세요.
- 등기사항전부증명서 — 말소되지 않는 권리가 있는지.
- 자금 계획 — 보증금 5억 9,120만원(현금) + 잔금 납부 일정 + 초고가 주택 대출 규제. 매각결정기일은 9월 14일입니다.
- 관리비·명도 — 점유 현황은 명세서 공개 후 확인 가능합니다.
9월 7일 결과가 나오면 낙찰가와 응찰자 수까지 이 블로그에서 후속으로 다루겠습니다. 초고가 경매의 낙찰가율 데이터는 그 자체로 시장 온도계거든요.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 공개시스템 등 공개 자료를 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 입찰 전 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 반드시 직접 확인하세요. 자료 출처: 대법원 법원경매정보(출처표시 자유이용)·국토교통부 실거래가·감정평가서. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
자주 묻는 질문
Q. 트리마제 경매 최저가는 얼마인가요?
A. 2026년 9월 7일 매각기일 기준 59억 1,200만원입니다. 감정가 73억 9,000만원에서 두 번 유찰된 가격입니다.
Q. 트리마제 같은 평형 실거래가는 얼마인가요?
A. 본건과 같은 전용 152.16㎡ 14층이 2025년 9월 70억 5,000만원에 거래됐습니다(국토교통부 실거래가 기준).
Q. 이번에도 유찰되면 다음 최저가는 얼마인가요?
A. 서울동부지방법원의 유찰 저감률 20%(집을사듀오 실측)를 적용하면 약 47억 3,000만원으로 예상됩니다.
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