시세 1억 4,800만 아파트가 1억 810만까지, 31번째 유찰된 이유 (2023-0300-012874)

인천 미추홀구 주안동 올레오아파트 504호가 온비드에 또 올라왔습니다.

이번이 벌써 31번째 유찰입니다. 2023년에 처음 공매로 나온 뒤 3년 넘게 안 팔리고 있습니다.

그런데 같은 단지, 같은 면적은 지난달에도 1억 4,800만원에 실거래됐습니다.

싸 보이는데 왜 아무도 안 사갈까요. 첨부된 감정평가서 21페이지를 처음부터 끝까지 읽고, 국토부 실거래와 온비드 공고 원문을 대조해봤습니다.

위치

감정평가서 기준으로 '석암초등학교 서측 인근'이며, 부근은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 섞여 있는 지역입니다. 노선버스와 주안역(1호선)을 걸어서 이용할 수 있습니다.

물건 정보

· 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 94-3 올레오아파트 제5층 제504호
· 전용면적: 49.77㎡(약 15평)
· 사용승인일: 2015.03.06(입주 11년차)
· 공매관리번호: 2023-0300-012874 (구분: 기타일반재산·신탁공매)
· 매도자(수탁자): 신영부동산신탁(주)
· 감정가: 1억 8,800만원(2025.6.9 기준, ㈜대한감정평가법인)

참고로 첨부 감정평가서 표지에는 '한국자산관리공사'가 제출처로 적혀 있습니다. 같은 물건이 예전에 캠코 쪽 절차와도 얽혀 있었던 흔적으로 보이는데, 현재 온비드 공고의 매도자는 신영부동산신탁이 맞습니다.

가격 구조 — 31번째 유찰, 그리고 다음 회차

지금 진행 중인 공고는 2026년 8월 18일에 새로 시작됐습니다. 1회 2억 2,560만원에서 시작해 벌써 6회까지 전부 유찰됐습니다.

3~10일 뒤로 좁혀보면, 다음 입찰은 9월 7일입니다. 오전 회차 최저가 1억 2,010만원, 오후 회차 최저가 1억 810만원입니다.

이 물건은 2023년 최초 공매 이후 공고가 여러 번 다시 올라왔고, 그 사이 누적된 유찰이 31회입니다. 3년 넘게 이런 식으로 이어지고 있다는 뜻입니다.

실거래 비교하면

단지명·법정동·전용면적(±1㎡)이 정확히 일치하는 국토부 실거래만 모았습니다. 옆에 있는 '삼성올레오빌'은 다른 건물이라 뺐습니다.

가장 최근 거래는 18일 전인 8월 13일, 1억 4,800만원입니다. 그런데 9월 7일 회차 최저가(1억 2,010만원·1억 810만원)는 이보다 더 낮습니다.

다만 같은 단지·같은 면적이라도 거래마다 편차가 큽니다. 2025년 4월엔 8,400만원에 거래된 적도 있어서, 층·시점에 따라 실거래가 자체가 널뛰는 물건입니다.

공고문 인수조건

온비드 공고 원문에 적힌 인수조건입니다. 그대로 옮깁니다.

전입세대, 임차인, 거주자 명도책임은 매수자에게 있습니다.

당사가 진행하는 공매(공개매각)는 한국자산관리공사에서 진행하는 공매(公賣)와는 전혀 다른 일반 매매에 해당합니다. 아래 공고상 매수자가 부담하여야 하는 조건을 정확히 확인하신 후 이에 동의하는 경우에만 입찰에 참여하시기 바랍니다.

특히, 부가가치세(대상여부 공고상 기재) 및 관리비(발생일과 관계없이 전체 체납금)는 낙찰대금과는 별도로 매수자가 추가로 부담하여야 하는 비용이므로, 사전에 확인하시고 입찰여부를 결정하시기 바랍니다.

물건 전입세대에 대하여 신영부동산신탁은 진위 여부를 확인하지 않습니다.
채권보전현황이 존재하오니 확인하시어 입찰에 응하시기 바랍니다.

임차인·등기 관련 정보는 온비드 API에 별도로 공개돼 있지 않았습니다. 첨부 감정평가서에는 임대관계 항목이 미상으로 적혀 있는데, 이유도 함께 적혀 있습니다.

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부구조 및 이용상황은 외부관찰 및 집합건축물대장상 건축물현황도 등에 의거하여 확인하였으며, 실제 상황과 다소 상이할 수 있으니 공매 진행 시 재확인하시기 바랍니다. (2025.6.9 실지조사 기준)

감정평가사가 현장에 갔을 때 안에 사람이 없었거나 문이 잠겨 있어서, 내부를 직접 확인하지 못했다는 뜻입니다. 전입세대·임차인이 실제 있는지, 있다면 누구인지는 등기부등본과 전입세대열람으로 직접 확인이 필요합니다. 이 글에서 인수 여부를 단정하지는 않겠습니다.

일정·계약조건

· 다음 입찰: 2026년 9월 7일 오전 10~13시(최저가 1억 2,010만원), 오후 14~17시(최저가 1억 810만원)
· 입찰보증금: 최저입찰가격의 10%
· 잔금 납부: 계약체결일로부터 30일 이내, 일시불
· 참가자격: 제한 없음(모든 온비드 회원 입찰 가능)
· 낙찰방식: 최고가방식·전자입찰

정리

감정가는 1억 8,800만원, 최근 실거래는 1억 4,800만원인데 다음 회차 최저가는 1억 원대 초반까지 내려갑니다.

숫자만 보면 싸 보이지만, 3년 넘게 31번 유찰됐다는 사실 자체가 신호입니다. 임대관계가 확인되지 않았고, 명도 책임은 전부 매수자 몫이며, 전입세대 진위도 매도자가 확인해주지 않습니다.

싼 이유를 등기부등본과 전입세대열람으로 직접 확인한 다음 입찰해도 늦지 않습니다.

입찰 전 체크리스트

1. 등기부등본 직접 열람 — 저당권·가압류·전세권 등 권리관계 확인
2. 전입세대열람 — 매도자가 진위를 확인하지 않는다고 명시했으므로 직접 확인
3. 관리비 체납액 확인 — 발생일과 관계없이 전액 매수자 부담
4. 부가가치세 대상 여부 확인 — 공고 원문에 기재, 별도 확인 필요
5. 명도(퇴거) 책임은 매수자에게 있다는 점 인지
6. 입찰 전 온비드에서 최신 회차·최저가 재확인 — 최저가는 계속 낮아집니다

자주 묻는 질문

Q. 이 아파트는 왜 31번이나 유찰됐나요?
A. 정확한 이유는 공고문에 명시돼 있지 않습니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 '미상'으로 적혀 있는 점, 매도자(신영부동산신탁)가 전입세대 진위를 확인하지 않는다고 명시한 점, 명도 책임이 전부 매수자에게 있다는 점이 부담으로 작용했을 가능성이 있습니다. 등기부등본·전입세대열람으로 직접 확인이 필요합니다.

Q. 신탁공매도 등기부에 있는 권리를 낙찰자가 떠안을 수 있나요?
A. 법원경매와 조건이 다릅니다. 이 물건은 온비드 API에 등기 현황이 공개돼 있지 않아, 이 글만으로는 인수 여부를 판단할 수 없습니다. 입찰 전 등기부등본을 직접 열람해서 확인해야 안전합니다.

Q. 최저가가 계속 떨어지는데 지금 사면 무조건 이득인가요?
A. 아닙니다. 감정가는 2025년 6월 기준이고, 국토교통부 실거래가는 2026년 8월에도 1억 4,800만원에 거래됐습니다. 최저가만 보지 말고 실거래가·명도 책임·관리비 체납액까지 더한 총비용으로 비교해야 합니다.

Q. 다음 입찰은 언제, 얼마인가요?
A. 2026년 9월 7일 두 차례(오전 10~13시, 오후 14~17시) 진행되며, 최저가는 각각 1억 2,010만원, 1억 810만원입니다. 이번에도 유찰되면 9월 14일 회차부터는 더 낮아집니다.

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본 글은 공공데이터포털 온비드 공매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료와 첨부된 감정평가서를 직접 확인해 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저입찰가격·입찰일정은 변동될 수 있으니 입찰 전 온비드에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부등본·전입세대열람·현황조사 내용을 별도로 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com