유찰되면 얼마씩 떨어질까 — 전국 법원 유찰 저감률 실측 지도 (서울 20% vs 지방 30%)

"한 번 유찰되면 최저가가 얼마나 떨어지나요?"

경매 입문자들이 가장 많이 하는 질문인데, 정답은 "법원마다 다르다"입니다. 그리고 이 차이가 입찰 전략을 완전히 바꿉니다.

저희 집을사듀오는 매일 아침 전국 법원경매 2만여 건을 수집합니다. 그중 유찰 1회를 겪은 물건 16,000여 건의 최저가율을 전수 분석해 법원별 저감률을 실측했습니다. 검색해도 잘 안 나오는 데이터라 직접 만들었습니다.

실측 결과 — 두 개의 리그

결론은 단순합니다. 서울 5개 법원(중앙·동부·남부·서부·북부)은 20%씩, 인천·경기·지방 대부분은 30%씩 떨어집니다. (예외적으로 안양지원·충주지원 등 소수가 20%를 씁니다.)

이 차이가 왜 중요한가

감정가 5억 물건이 두 번 유찰됐다고 해보죠.

• 서울 법원: 5억 → 4억 → 3억 2,000만 (64%)
• 인천·수원 등: 5억 → 3억 5,000만 → 2억 4,500만 (49%)

같은 '2회 유찰'인데 시작가가 7,500만원 다릅니다. 그래서:

① 지방·경기 물건은 한 회차만 더 기다리는 값이 훨씬 큽니다. 30% 법원에서는 다음 회차와의 격차가 커서, 관망 수요가 몰리는 회차가 명확하게 형성됩니다.

② 서울 물건은 일찍 움직이는 게 맞을 수 있습니다. 20%씩 완만하게 내려가니 "다음 회차"의 이득이 상대적으로 작고, 그 사이 경쟁자가 붙습니다.

③ 낙찰가율 통계를 볼 때도 법원을 섞으면 왜곡됩니다. 서울 물건과 인천 물건의 "3회차"는 전혀 다른 가격대입니다.

실전 활용법

1. 관심 물건의 관할 법원 저감률부터 확인 (위 표)
2. 현재 최저가에 저감률을 곱해 다음 회차 예상가를 계산
3. 실거래가와 나란히 놓고 "이번에 들어갈지, 한 번 더 기다릴지" 판단

저희 물건 분석 글마다 붙는 '회차별 최저매각가격' 카드가 바로 이 계산입니다.

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본 글의 저감률은 집을사듀오가 대법원 법원경매정보 공개 데이터를 전수 수집해 산출한 실측값(2026년 8월 기준)이며, 개별 사건은 재감정·특별매각조건 등으로 다를 수 있습니다. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com