매각물건명세서에 '매수인이 인수함'이 있을 때 — 인수액 상한 3단계 계산법
매각물건명세서를 열었는데 이런 문구가 보입니다.
"배당에서 잔액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
초보 입찰자의 90%는 여기서 뒤로가기를 누릅니다. 그런데 이 문구는 "위험하다"가 아니라 "계산하라"는 뜻입니다. 인수 리스크의 상한을 확정할 수 있으면, 그만큼 빼고 입찰가를 쓰면 되니까요. 경쟁자가 도망간 만큼 기회가 되기도 합니다.
3단계 계산법
1단계 — 전입일과 말소기준권리의 순서. 임차인 전입(또는 임차권등기의 전입일자)이 말소기준권리(최선순위 근저당·압류 등)보다 빠르면 대항력이 있습니다. 늦으면 애초에 인수가 없으니 여기서 끝.
2단계 — 배당요구 여부. 명세서의 배당요구 일자가 배당요구종기 안에 있으면, 임차인은 배당 절차에서 보증금을 받아갑니다. 매수인이 인수하는 건 배당에서 못 받은 잔액뿐입니다. 배당요구가 없으면 보증금 전액 인수를 각오해야 하고요.
3단계 — 보증금 크기와 배당 순위. 확정일자가 말소기준보다 빠르면 우선변제권으로 앞순위 배당을 받고, 보증금이 소액이면 최우선변제까지 겹칩니다. 이 경우 인수 가능성은 낮아지고, 어떤 경우에도 인수액의 상한은 보증금 총액을 넘지 않습니다.
주의 — 이런 건 계산이 달라집니다
- 보증금이 수억대인 전세 임차인: 상한 자체가 커서 배당 시나리오를 훨씬 정밀하게 봐야 합니다
- 연체 차임 공제: 월세 임차인의 배당액은 밀린 월세만큼 줄고, 그만큼 인수 잔액이 늘 수 있습니다
- 최우선변제는 낙찰가의 1/2 한도: 낙찰가가 낮으면 최우선변제가 줄어듭니다
- 소액임차인 기준표는 담보물권 설정 시점의 시행령을 봅니다 — 현재 기준이 아닙니다
정리
"인수함" 문구를 만나면: 명세서에서 ① 전입일 vs 말소기준 ② 배당요구 일자 ③ 보증금 액수, 이 세 가지만 뽑아 적으세요. 5분이면 리스크의 상한이 숫자로 나옵니다. 상한이 정해진 리스크는 공포가 아니라 할인 요인입니다.
본 글은 일반적인 권리분석 방법을 설명하는 참고 자료이며, 개별 사건은 법원 기록 열람과 전문가 확인을 거치시기 바랍니다. 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
댓글
댓글 쓰기