소액임차인 최우선변제 기준표 총정리 | 연도별 개정 연혁과 '기준 시점' 함정
경매 권리분석에서 가장 자주 틀리는 것 하나를 꼽으라면, 소액임차인 기준표를 현재 기준으로 보는 실수입니다.
기준은 계약일도, 입찰일도 아닙니다. 최선순위 담보물권(근저당 등)이 설정된 날 시행되던 시행령을 봅니다. 2012년 근저당이 말소기준인 물건이라면 2010년 개정표를 봐야 하는 거죠.
연도별 기준표
2023년 2월 21일 이후 설정 기준으로 서울은 보증금 1억 6,500만원 이하 임차인이 5,500만원까지 최우선변제를 받습니다. 10여 년 전 기준과 두 배 이상 차이가 나죠. 말소기준이 오래된 물건일수록 이 표를 거슬러 올라가야 합니다.
실전에서 자주 걸리는 함정 세 가지
① 지역 구분 함정. "인천 = 과밀억제권역"이 아닙니다. 인천 강화·옹진과 서구 당하동·원당동 등은 과밀억제권역에서 제외돼 한 단계 낮은 구간이 적용됩니다. 감정평가서 토지이용계획의 "성장관리권역" 같은 기재가 힌트입니다.
② 낙찰가 2분의 1 한도. 최우선변제 총액은 낙찰가의 절반을 넘지 못합니다. 소액임차인이 여러 명이면 안분됩니다.
③ 배당요구는 별개. 소액임차인이라도 배당요구종기 내 배당요구를 해야 받습니다. 명세서에서 배당요구 일자를 반드시 확인하세요.
5초 사용법
- 명세서에서 최선순위 설정일 확인
- 위 표에서 해당 시점 행 찾기
- 임차인 보증금이 구간 안이면 → 최우선변제 한도만큼은 최우선 배당
이 표는 저장해 두고 물건마다 꺼내 보시는 걸 권합니다.
자주 묻는 질문
Q. 소액임차인 기준일은 언제인가요?
A. 임대차 계약일이 아니라 최선순위 담보물권(근저당 등) 설정일 당시의 시행령 기준표를 적용합니다.
Q. 2023년 이후 서울 기준은 얼마인가요?
A. 2023년 2월 21일 이후 설정 기준, 보증금 1억 6,500만원 이하 → 5,500만원까지 최우선변제입니다.
Q. 최우선변제에 한도가 있나요?
A. 낙찰가의 2분의 1 범위 내에서만 인정되며, 소액임차인이 여럿이면 안분 배당됩니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 입찰 전 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 반드시 직접 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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