새 아파트 37채가 4년째 안 팔립니다 — HUG가 떠안은 예산 아파트, 11번째 유찰 (2026-0200-102423)
충남 예산군 삽교읍의 한 아파트 단지가 온비드에 계속 올라옵니다.
101동 401호는 벌써 11번째 유찰입니다. 2026년 2월부터 지금까지 반년 넘게 안 팔리고 있습니다.
그런데 이 물건, 자세히 보면 흔한 미분양이 아닙니다. 감정평가서 표지에 낯선 이름이 하나 적혀 있었습니다. 주택도시보증공사, 줄여서 HUG입니다.
왜 국가 보증기관이 아파트를 팔고 있는지, 감정평가서 88페이지와 온비드 입찰 데이터를 직접 확인해봤습니다.
위치
감정평가서 기준으로 '덕산중학교' 남서측 인근입니다. 사거리를 끼고 상가와 아파트 단지가 붙어 있는 삽교읍 중심가 쪽입니다.
물건 정보
· 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 840, 학재마을 도나우에듀파크1차 101동 401호
· 전용면적: 78.42㎡(약 24평), 대지권 82.90㎡
· 사용승인일: 2022.04.26(입주 4년차) · 지하1층/지상7층, 총 223세대
· 공매관리번호: 2026-0200-102423 (구분: 기타일반재산·신탁공매)
· 소유자: 토르시디유한회사(수탁자: 대신자산신탁㈜)
· 감정가: 2억 7,250만원(2025.9.9 기준, 대한감정평가법인·제일감정평가법인 평균)
감정평가서 첫 장에는 이렇게 적혀 있습니다.
본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산중학교' 남서측 인근에 위치하는 '학재마을도나우에듀파트1차' 제101동 제3층 제303호 외 36개호로서 주택도시보증공사 중부관리센터에서 의뢰한 보증이행사업장에 대한 처분 목적의 감정평가입니다.
'보증이행사업장'이라는 단어가 핵심입니다. 분양보증을 선 시행사가 사고를 내면, HUG가 수분양자에게 분양대금을 대신 돌려주고 그 대가로 미처분 물량을 넘겨받습니다. 이 단지는 그렇게 HUG로 넘어간 37채가 신탁사(대신자산신탁)를 거쳐 온비드에서 공매로 나오고 있는 물건입니다.
안 팔린 게 이 집만이 아닙니다
전체 223세대 중 37채, 약 17%가 같은 처지입니다. 101~103동은 전용 78.42㎡ 17채, 104~108동은 전용 84.32㎡ 20채로 나뉘어 있고, 37개호 전체가 한 장의 감정평가서(합산 106억 7,300만원)로 묶여 함께 처분되고 있습니다.
한 채가 안 팔리는 것과 같은 단지 17%가 동시에 안 팔리는 것은 이야기가 다릅니다. 이 지역·이 가격대 수요가 그만큼 제한적이라는 신호로 읽힙니다.
가격 구조 — 11번째 유찰, 다음 회차는 9월 11일
지금 진행 중인 재공고는 8월 24일에 새로 시작됐습니다. 1회 2억 7,800만원(감정가의 102%)에서 시작해 벌써 7회까지 전부 유찰됐습니다.
3~10일 뒤로 좁혀보면, 다음 입찰은 9월 11일(금) 10~12시입니다. 최저가는 1억 9,700만원, 감정가의 72%까지 내려갑니다.
온비드 시스템에 집계된 누적 유찰은 11회입니다. 이번 8월 재공고 이전에도 올해 2월부터 여러 차례 공고와 유찰이 반복돼 왔다는 뜻입니다.
실거래 비교하면 — 표본이 없습니다
단지명·법정동·전용면적(±1㎡)이 일치하는 국토교통부 실거래를 최근 24개월(2024.09~2026.08) 전량 조회했습니다.
결과는 0건입니다. 같은 예산군에서 지난달(8월) 한 달에만 다른 단지 실거래가 24건 잡히는 걸 보면 API 자체는 정상 작동하는데, 정작 목리(도나우에듀파크1차가 있는 법정동)에서는 24개월 통틀어 한 건도 안 나왔습니다.
준공 4년이 지나도록 국토부에 신고된 매매 거래가 없다는 뜻이라, 이 단지는 시세를 단정할 근거가 없습니다. 감정가·최저입찰가 외에는 참고할 실거래 숫자 자체가 없는 물건입니다.
공매공고 인수조건
온비드 API에 공시된 대금·자격 조건입니다. 그대로 옮깁니다.
대금지급방법: 일시불
대금납부기한: 계약체결일로부터 60일
입찰참가자격 제한: 없음(모든 회원 입찰가능)
지역 제한: 없음
다만 온비드 API·감정평가서 어디에도 임차인·점유자 정보는 없었습니다. 명도책임·관리비 체납 여부 같은 세부 조건은 공매공고문 원문에 별도로 있을 가능성이 있는데, 이번 조사에서는 API로 공개된 값만 확인했습니다. 입찰 전 온비드 공고문 원문을 직접 열람해 확인하시길 권합니다.
준공 4년 차 아파트라 기존 세입자가 있을 가능성보다는 미분양·미입주 상태일 가능성이 높아 보이지만, 이 글에서 점유 여부를 단정하지는 않겠습니다.
일정·계약조건
· 다음 입찰: 2026년 9월 11일(금) 10~12시(최저가 1억 9,700만원)
· 대금납부: 계약체결일로부터 60일, 일시불
· 참가자격: 제한 없음(모든 온비드 회원 입찰 가능)
· 낙찰방식: 최고가방식·전자입찰
· 같은 조건의 나머지 36개호도 온비드에서 함께 확인 가능
정리
감정가 2억 7,250만원짜리 4년 차 아파트가 다음 회차에 1억 9,700만원까지 내려갑니다. 숫자만 보면 싸 보입니다.
그런데 같은 단지 37채가 함께 안 팔리고 있다는 사실, 그리고 국토부 실거래가 단 한 건도 없다는 사실은 가격표만으로는 안 보이는 부분입니다.
HUG가 떠안았다는 배경, 실거래 표본이 없다는 한계를 알고 접근하는 것과 모르고 접근하는 것은 다릅니다.
입찰 전 체크리스트
- 공매공고문 원문 직접 열람 — 명도책임·관리비 체납·수의계약 조항 확인
- 국토부 실거래 표본 없음 — 인근 단지 시세·분양가를 참고자료로만 활용
- 등기부등본 직접 열람 — 근저당·가압류 등 권리관계 확인
- 현장 방문 — 공실·관리 상태·관리비 체납 여부 확인
- 대금납부기한(계약체결일로부터 60일) 기준 자금계획 수립
- 입찰 전 온비드에서 최신 회차·최저가 재확인 — 최저가는 계속 낮아집니다
자주 묻는 질문
Q. HUG가 왜 아파트를 공매로 파나요?
A. 시행사가 분양보증 사고를 내면 HUG(주택도시보증공사)가 수분양자에게 분양대금을 대신 돌려줍니다. 그 대가로 처분권을 넘겨받은 물량을 신탁사를 통해 온비드 공매로 처분하는데, 이 물건이 그 사례입니다.
Q. 같은 단지 37채가 전부 이 조건인가요?
A. 37채 모두 같은 감정평가서(2025.9.9 기준, 합산 106억 7,300만원)로 묶여 있고 대금납부·자격조건도 동일합니다. 다만 동·호수별 전용면적(78.42㎡ 또는 84.32㎡)과 개별 감정가, 회차별 진행 상황은 다를 수 있으니 온비드에서 원하는 호실을 직접 확인해야 합니다.
Q. 국토부 실거래가 없는데 시세는 어떻게 판단하나요?
A. 이 단지는 집을사듀오가 확인한 최근 24개월 기준 국토부 등록 거래가 0건입니다. 감정가·분양가·인근 단지 시세를 참고자료로 삼되, 정확한 시세는 현장 중개업소 확인 등 직접 조사가 필요합니다.
Q. 다음 회차(9월 11일)에도 유찰되면 어떻게 되나요?
A. 신탁공매는 회차마다 최저가가 내려가는 구조라 유찰이 계속되면 가격이 더 낮아질 수 있습니다. 다만 재공고 여부와 다음 일정은 신탁사가 정하므로 이번 회차 이후 일정이 확정된 것은 아닙니다.
본 글은 공공데이터포털 온비드 공매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료와 첨부된 감정평가서를 직접 확인해 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저입찰가격·입찰일정은 변동될 수 있으니 입찰 전 온비드에서 반드시 직접 확인하시고, 공매공고문 원문·등기부등본·전입세대열람 내용을 별도로 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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