감정가의 25%에 팔린 물건이 있습니다 (2025타경561) — 경매 147건 낙찰 결과 전수 집계
경매 물건을 보다 보면 늘 같은 질문에 걸립니다. 감정가 3억이면 대체 얼마를 써야 하나.
남의 말로는 답이 안 나와서, 저희가 매일 수집하는 매각 결과를 직접 세어봤습니다.
2026년 8월 21일부터 28일까지 매각기일이 지나 결과가 확정된 147건입니다. 낙찰이든 유찰이든 결과가 나온 것만 골랐습니다.
147건 중 실제로 팔린 건 48건이었습니다
낙찰 48건, 유찰 99건. 낙찰률 32.7%입니다.
세 건 중 두 건은 그날 안 팔렸다는 뜻입니다.
경매장에 사람이 몰린다는 이야기를 많이 듣지만, 실제로는 물건 대부분이 조용히 다음 회차로 넘어갑니다.
팔린 48건의 평균 낙찰가율은 65.8%였습니다. 감정가 1억원짜리가 평균 6,580만원에 팔린 셈입니다.
유찰이 한 번 쌓일 때마다 계단이 하나씩 내려갑니다
여기가 이번 집계에서 가장 선명하게 나온 부분입니다.
유찰 1회 82% → 2회 65% → 3회 54% → 5회 이상 43%.
계단이 거의 규칙적으로 내려갑니다.
당연해 보이지만 이유는 두 겹입니다. 유찰될 때마다 최저매각가격 자체가 내려가서 입찰 하한이 낮아지고, 동시에 여러 번 안 팔린 물건이라는 신호가 붙어서 응찰자가 더 조심스러워집니다.
그래서 싸게 사고 싶으면 유찰이 쌓인 물건을 보게 되는데, 여기에 함정이 있습니다.
이번에 유찰로 끝난 99건을 회차별로 나눠보면, 유찰 1회 상태에서 또 유찰된 게 44건, 5회 이상 상태에서 또 유찰된 게 19건입니다.
유찰이 5번 넘게 됐는데도 여전히 안 팔리는 물건이 19건 있다는 겁니다.
가격이 반값 아래로 내려갔는데도 아무도 안 사는 데는 대개 이유가 있습니다. 명도가 어렵거나, 등기에 걸리는 게 있거나, 실제 물건 상태가 감정 시점과 다르거나.
싼 가격은 결과지 이유가 아닙니다.
용도별로도 차이가 납니다
표본이 3건 이상인 용도만 추렸습니다.
아파트가 71.8%로 가장 높고, 오피스텔이 63.6%로 낮은 편입니다. 표본이 각각 9건과 15건이라 확정적으로 말하긴 이르지만, 방향은 상식과 맞습니다.
환금성이 좋은 물건일수록 사람들이 더 쓴다는 이야기죠.
가장 싸게 팔린 다섯 건
이번 집계에서 감정가 대비 가장 낮게 낙찰된 물건들입니다.
| 사건번호 | 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경561 | 골드테크노밸리 | 2억 1,900만원 | 5,388만원 | 25% | 5회 |
| 2025타경2290 | 구리수아주퍼스트 | 4억 8,100만원 | 1억 6,499만원 | 34% | 3회 |
| 2025타경507368 | 신한아파트 | 1억 4,400만원 | 5,848만원 | 41% | 6회 |
| 2024타경579927 | 부평타워큐아파트 | 1억 1,800만원 | 5,138만원 | 44% | 5회 |
| 2024타경540554 | 대경아파트 | 1억 8,000만원 | 8,395만원 | 47% | 7회 |
맨 위 2025타경561은 감정가 2억 1,900만원짜리가 5,388만원에 팔렸습니다. 감정가의 25%입니다.
유찰이 5번 쌓인 뒤였습니다.
반대로 감정가를 넘겨 낙찰된 건 48건 중 단 1건뿐이었습니다. 그것도 101%로 겨우 넘겼습니다.
감정가는 상한선처럼 작동한다고 보시면 됩니다.
이 숫자를 어떻게 쓰면 될까요
평균을 그대로 입찰가로 쓰는 건 권하지 않습니다.
같은 유찰 2회 구간에서도 51%부터 92%까지 벌어졌습니다. 40%포인트 차이입니다.
대신 내가 쓰려는 가격이 그 회차의 통상 범위 안에 있는지를 확인하는 용도로는 쓸 수 있습니다. 유찰 2회 물건에 감정가의 90%를 쓰려 한다면, 그건 이 구간 상단이니 그럴 만한 이유가 있는지 한 번 더 따져보라는 신호입니다.
반대로 유찰 3회 물건을 감정가의 40%에 노리고 있다면, 그 가격대는 실제로 존재하지만 (범위 34~70%) 하단이라 경합에서 밀릴 가능성이 높습니다.
이 통계의 한계를 먼저 말씀드립니다
표본이 147건입니다. 적습니다.
기간도 8월 21일부터 28일까지 8일치뿐이고, 지역은 인천·서울 강서·구리·시흥 등 저희가 매일 추적하는 곳에 몰려 있습니다.
그리고 낙찰가율은 팔린 물건만 센 값입니다. 같은 회차에서 안 팔린 물건은 이 평균에 들어가지 않습니다. 실제 시장은 표에 보이는 것보다 차갑다고 보셔야 합니다.
신건(유찰 0회)은 확정 표본이 1건뿐이라 아예 뺐습니다. 신건 낙찰가율이 궁금하실 텐데, 1건으로 평균을 내는 건 숫자 장난이라 안 했습니다.
데이터가 쌓이는 대로 매주 갱신해서 다시 올리겠습니다.
자주 묻는 질문
Q. 낙찰가율이 뭔가요?
A. 낙찰된 금액을 감정가로 나눈 값입니다. 낙찰가율 65%라면 감정가 1억원짜리가 6,500만원에 팔렸다는 뜻입니다. 최저매각가격이 아니라 감정가가 기준이라는 점을 헷갈리기 쉽습니다.
Q. 유찰이 많이 된 물건을 노리면 싸게 살 수 있나요?
A. 이번 집계에서 유찰 5회 이상 물건의 평균 낙찰가율은 43%로 가장 낮았습니다. 다만 여러 번 유찰됐다는 건 그동안 아무도 안 샀다는 뜻이기도 합니다. 권리관계나 명도, 물건 상태에 이유가 있는 경우가 많으니 매각물건명세서와 현황조사서를 먼저 확인하셔야 합니다.
Q. 이 통계로 입찰가를 정해도 되나요?
A. 평균은 참고용입니다. 같은 유찰 2회 구간에서도 51%부터 92%까지 벌어졌습니다. 물건마다 사정이 달라서 평균값을 그대로 입찰가로 쓰는 건 위험합니다.
Q. 표본이 147건이면 너무 적지 않나요?
A. 적습니다. 2026년 8월 21일부터 28일까지 결과가 확정된 건만 센 값이고, 인천과 서울 강서, 구리, 시흥 등 저희 서비스 지역에 몰려 있습니다. 전국 평균과는 다를 수 있습니다. 그래서 이 글은 매주 새 데이터로 갱신할 계획입니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 대법원 법원경매정보에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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